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주거 정책

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신속통합기획

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신속통합기획, 전폭적인 제도개선으로 민간정비사업 주택공급 확대 기반 마련, '21년~'25년 정비구역 지정 169곳(24.4만호) > 31년까지 31만호 착공. 2021.5. 정비지수제 폐지, 법정요건 + 추가요건 > 2021.5. 구역지정 단축(5년>2년 6개월) 신속 통합기획 도입 > 2023.3. 35층 높이 규제 폐지 > 2024.9. 사업성 보정계수 & 현황 용적률 인정, 땅값이 낮은 지역(용정률), 현황용적률 높은 단지(기준,허용 용적률) >2025.1. 녹지확충 결정 & 공공 기여율 완화 > 2025.7. 주택공급 촉진방안, 사업기간단축(18.5년 > 13년) > 2025.9. 정비사업기간 최대 6.5년 단축 &'31년까지 31만호 공급. 신속통합기획 2.0 가동. 2.0 가동
2021년 5월 주거정비지수제 폐지! 멈췄던 주택공급 시계 재가동. 2015년: 재개발사업에 '주거정비지수제' 도입. 노후도 등 법에서 정한 요건을 충족한 지역이라도 서울시 2025 도시·주거환경정비 기본계획」에서 정한추가요건(평가점수 70점 이상)을 충족하지 못하면 재개발 불가. 주거정비지수제-필수항목: 노후도(연면적) 60% 이상 + 평가점수 70점 이상. 평가항목: 주민동의(소유자, 면적) 40점, 도로연장률15점, 노후도(동수, 연면적) 30점, 세대밀도15점 > 2021년 5월! 주거정비지수제 폐지 + 신속통합기획 도입. 노후도 등 법에서 정한 요건 충족하면 재개발 가능! 법적요건 충족시 재개발 가능-필수항목:노후도(수)2/3 이상+구역면적1만m2 이상. 선택항목 (택1)-노후도(연면적)2/3 이상,과소필지40%,주택접도율40%,호수밀도60세대/ha
2015년 주거정비지수제' 도입 이후 신규 재개발 사업구역 급감, 2021.5월 '주거정비지수제' 폐지 이후 재개발 활성화 - [17년~25년 서울시 정비구역 지정현황] '17~21년간 구역지정 59곳: 재개발 4곳 재건축 25곳 = 29, 재개발 4곳 재건축 7곳 = 11, 재개발 1곳 재건축 4곳 = 5, 재개발 4곳 재건축 9곳 = 13, 재개발 4곳 재건축 9곳 = 5, '21~25년간 구역지정 169곳: 재건축 9곳 재개발 11곳 = 20, 재건축 13곳 재개발 20곳 = 33, 재개발 4곳 재개발 26곳 = 39, 재개발 36곳 재개발 37곳 = 73,
2021년 5월 신속통합기획 도입. 구역지정 단축(5년 2년 6개월). 신속통합기획이란? 서울시자치구와 주민의 정비계획 수립과정을 지원하는 제도입니다. 1 사업별 신속통합기획가(MP) 선정, 2 주민시구와 함께 정비계획 신속 수립, 3 공공성 + 사업성 균형있는 계획 수립. -신속 통합기획 정비계획 수립 방법 - 도시규제 완화: 용도지역 상향,층수 및 고도지구 규제완화, 소외지역 용적률 상향 + 주체간 충분한 소통: 주민.공공.MP,자문그룹 등 + 통합계획수립 및 수권분과위 심의: 도시. 건축. 환경. 교통
신속통합기획 도입 성과 - 정비구역 지정 기간 단축 수준: 1/2. 종전 정비구역 지정 기간을 절반 수준으로 단축, 4년간 구역지정 수: 24.4만호. 신속한 정비계획 수립으로 대규모 주택 공급 기반 마련. 도시계획위원회 심의 가결률: 90%. 도시계획위원회와 공감대 형성으로 신속하고 높은 심의 가결률 달성. 신속통합기획 도입 효과 - 주거환경 개선으로 완성하는 품격 있는 도시계획, 신속통합기획은 주민과 시민 모두의 삶의 질을 높입니다! 노후 주거환경 개선, 미래도시 모습 미리 설계, 주변과 조화를 이루는 도시경관, 교통체계 생활 SOC까지 함께 고려
신속통합기획 추진 사례! - 서계동일대: '21년, '22년 선정된 인접한 4개 구역의 보행녹지·경관을 하나의 지역으로 통합 계획한 곳. *청파2, 공덕A, 공덕7, 서계동33일대. 이렇게 바뀝니다! - 남산으로 열리는 경관축 형성, 지역 일대를 아우르는 공간구조 마련, 주변과 연계된 도로·공원 등 기반시설 확충, 서울역 일대 공간 재편과 연계한 소규모 도시 재편. 서울로 7017 - 원활한 차량 진출입 차로 확보, 지역교통 및 보행개선 15m 도로 확폭, 학교 가는 길 및 생활가로 8m 도로 확폭, 공원네트워크 연결. 서울역 일대 공간체계 재편(예정)
2023년 3월 주거지역 35층 최고높이 규제 폐지!, 창의적으로 아름다운 스카이라인 유도. 폐지 전 - 2종 일반주거지역 최고 25층, 3종 일반주거지역 최고 35층. 주거지역 최고 높이 규제 폐지! 「2040 서울도시기본계획」 결정·고시에 따라 종전 주거지역 최고높이가 폐지되면서, 재개발·재건축 사업에서 지역 여건에 맞는 보다 창의적이고 아름다운 높이계획 가능!. 사례-성수전략지구. 사례-압구정재건축구역
2024년 9월. 2030 서울 도시·주거환경정비기본계획」고시. 기존 정비사업 용적률 인센티브 체계 전면 변경, 용적률 인센티브 대폭 확대 & 재개발·재건축 사업성 획기적 개선. 사업성 보정계수 도입: 「사업성 보정계수는 지가가 낮아 정비사업으로 인한 분양수익도 낮은 지역에 허용용적률 인센티브를 최대 2배까지 확대해주는 완화 제도입니다. 37개 구역: 1년간 사업성 보정계수 적용 재개발·재건축 구역 수, 평균 1.8배 허용용적률 인센티브 확대. 허용용적률 확대: 공공기여 부담↓ • 분양주택 수↑, 사업성 확보 + 조합원 분담금 감소. 사업정 보정계수 효과 - 현행 재건축: 분양 25%, 공공임대 25%, 상한용적률(20%), 허용용적률(20%), 기준용적률 210%. 분양 275%/ 임대 25% (3종 기준). 사업성 보정계수 적용 > 사업성 보정계수에 따른 완화: 분양 15%, 공공임대 15%, 상한용적률(20%), 허용용적률(40%) *보정계수 최대(2) 적용시, 기준용적률 210%. 분양 285%/ 임대 15%. 분양 10% 증가, 공공임대 10% 감소 + 기부채납량일부 감소
현황용적률인정제도 도입: 2004년 용도지역 세분화 이전에 개발되어 현황용적률이 이미 기본계획에 따른 기준·허용용적률 보다 높은 지역들에 대해 현황용적률을 그대로 기준 허용용적률로 인정해주는 제도입니다. 2개 구역: 현황용적률 인정 재개발 구역 수, 강북 노후 아파트 단지 재건축 본격화로 혜택 지역 확대 기대. 허용용적률 인정: 기본계획 조건을 충족하지 않아도 현황용적률 인정, 용적률 인센티브와 동일한 효과로 조합원 분담금 감소
현황용적률 인정 효과 - 재개발: 용적률 초과동수 비율에 따라 완화(최대50%p), 조례초과비율 50% 이상 > 현행 재개발 - 기준법상 150%(의무임대23%) > 현황용적률 인정에따른완화 - (기부채납없이)200%까지 인정 (의무임대30%), 200%, 추가용적률 ※ 1종 기준(150%). 재건축 - 최대 현황용적률까지 인정(3종, 360%). 현황용적률268% > 현행재건축 300%, 분양35%, 공공임대35%,(기부채납없이)허용용적률230%(분양). ※3종 기준(250%). *('90~'99) 300~400% / (00~'03) 300%/ ('04~) 종세분화
2025년 6월. 정비사업 규제철폐, 사업여건 어려운 지역에 대한 맞춤형 규제완화. (규제철폐3호) 높이규제지역 용도지역 상향 공공기여 완화. 1.제도 시행: 2025년 6월 26일, 2030 기본계획 변경 -사업여건이 어려운 지역에 대한 추가 규제철폐 조치 단행. 2. 필요성: 높이 제약으로 재개발이 어려운 지역에 대한 추가 대책 필요, 높이규제가 있는 지역은 용도지역 상향에도 최대 용적률에 한참 못 미치는 용적률(예: 220%)도 적용 받을 수 없는 문제 존재. 3. 핵심 내용: 실제 추가 확보된 용적률 비율을 고려, 의무 공공기여율을 10% 미만으로 완화, -(적용대상) 고도·경관지구, 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 높이 제한으로 재개발이 어려운 지역. 4. 시행 효과: 고도지구, 학교 주변 등 높이 제한 재개발 구역의 사업성 개선, 정비사업 원활한 추진. 확보된 용적률에 비례해 공공기여율 적용 - [일반지역] 1종 2종으로 상향: 1종일반 200% >+50. 2종일반 공공기여 10%, 높이제약X. [높이규제등 지역] 1종 2종으로 상향: 1종일반 200% > +20. 2종일반 공공기여 4%(10% x 2/5 = 4%) 30% 확보불가. 높이제약 O
(규제철폐6호) 층층공원(입체공원)으로 공원면적을 대지면적으로도 활용. 1. 제도 개요: 층층공원이란? -공원을 입체적 도시계획시설로 결정·조성해 공공에 제공하는 방식, 공원 상부 사용권은 공공에 있음 토지소유자 건축 불가, 사업시행자가 공원면적을 대지면적으로 인정받아, 입체공원을 조성해 공공에 제공. 2. 핵심 내용: 일반 공원 기부채납 대비 주택 더 많이 건설 가능, 사업성 개선+ 공공 녹지 확보 동시 달성. 3. 추진경과: 2025. 1월: 서울시, '규제철폐 6호' 발표 개발사업에 녹지확충 결정을 통한 공원 허용 및 계획기준 제시, 2025. 6월: 녹지확충결정으로 공원 제공 시 용적률 완화 기준 고시. 4. 시행 효과:도시규제 혁신으로 사업여건이 불리한 지역에서도 효율적인 토지이용이 가능해짐, 창의적이고 질 높은 공원 조성과 함께 사업성 확보 가능. 5.적용 사례: 미아동 130번지 일대 '규제철폐 6호' 1호 시범사업지, 다수의 재개발·재건축 구역에서 적용 준비 중
평면적 결정 사례:일반공원,민간활용불가, 아파트 주차장, 주택용지. 녹지 확충 결정 사례:아파트 주차장, 입체공원 - 주택용지 (추가) 주택(추가). ※공원을 입체적 도시계획시설(공원)으로 결정하고, 도시계획시설로 결정한 부분은 구분지상권 설정하여 공공 책임하에 공중에 개방. 미아동 130번지 층층공원 예시도. ※녹지확충 결정을 위한 자세한 절차는 서울시 도시공간본부 시설계획과(02-2133-8458)에 연락하면 상담 가능
2025년 7월. 주택공급속도 촉진 방안 추진,사업기간 18.5년→ 13년 단축. 구역지정 이후 사업기간 단축하는 「주택공급 촉진방안」 발표. 공공정비계획 수립을 위한 서울시 보조금 지급 조기화, 구역지정전 추진위원회 공공지원 절차 개선을 통한 추진주체 구성 기간 단축 외에도 공기를 단축할 수 있는 여러 아이디어와 제도가 도입되었습니다. 정비사업 전 단계 표준 처리기한 설정 (공정관리 개념 최초 도입). 「주택공급촉진방안」의 가장 큰 성과는 민간정비사업에 '공정관리' 개념을 도입한 것입니다. 정비사업 전 과정을 6단계로 구분하여 표준 처리기한을 설정하고, 이를 참고해 각 사업이 규모 등 여건을 고려한 전체적인 공정목표를 수립할 수 있도록 했습니다. 제도 도입 전 - 민간 정비사업 공정목표 부재,조합 입장에서 전체 사업 타임라인 구상 어려움,그 결과, 사업별 진행 속도 큰 편차 발생,[예시]A구역 재개발 : 준공까지 13년 소요, B구역 재개발 사업시행인가까지 10년 이상 소요 >> 제도 도입 후 - 조합 입장에서 정비사업 공정목표 수립 및 체계적 사업관리 가능, 인허가 담당자치구는 조합의 공정관리 목표에 따라 행정지원 기반 마련
서울시 정비사업 최근 5년 평균 소요기간과 표준 처리기한 비교. 서울시정비사업 표준 처리기한 - 정비사업단계 구역지정, 최근 5년 평균소요시간5년, 표준처리기한 2년. 정비사업단계 조합설립, 최근 5년 평균소요시간 3.5년, 표준처리기한 1년. 정비사업단계 사업시행, 관리처분, 이주 및 착공, 최근 5년 평균소요시간 3.5년, 표준처리기한 6년 + 5년*. 정비사업단계 공사 및 준공, 최근 5년 평균소요시간 3~4년, 표준처리기한 4년. *25.9월 신속통합기획 2.0 적용으로 사업시행-이주착공 단계1년 추가 단축(6년>5년)
행정절차·사전병행: 조합설립인가 이후 사업기간을 단축할 수 있는 핵심 방안은 정비사업에 필요한 단계별 절차와 업무를 병행 처리하여 다음 단계 인·허가 준비시간을 최대한 단축하는 행정절차·사전병행제도입니다. 대표사례: 관리처분계획인가 시기 조기화- 사업시행계획인가 고시 완료 전, 관리처분계획 수립에 필요한 감정평가업체 미리 선정. 사업시행계획인가 시기 조기화- 통합심의 도서 작성 시 사업시행계획서 동시 작성. 현행: 조합설립, 통합심의, 사업시행, 관리처분, 이주, 철거, 착공 > 개선: 조합설립, (통합심의, 사업시행, 관리처분) 절차 병행 예시, 이주, 철거, 착공. -2.5년 공기 단축!. 현행: 통합심의 준비. 통합심의+사업시행계획서 작성 병행 > 심의 완료, 사업시행 시행계획(안) 작성 > 인가신청> 협의·공감> 인가고시. 관리처분 사업인가+감평업체선정 등 병행 > 사업시행 감평업체선정 > 기초조사 > 감정평가> >인가고시.병행단축. 공정촉진·갈등공정책임관 제도: 서울시 25개 자치구 정비사업 소관 국장이 '공정촉진책임관이 되어 전체 재개발·재건축 사업에 대해 '공정촉진회의'를 통해 매월 공정을 점검하고, 사업 지연 여부·원인•개선방안을 함께 논의하는 제도입니다. 주요 내용: 공정관리대상 : 800여개 주택사업 -재개발·재건축 사업 + 모아주택 등 소규모정비사업 등, 사업별 공정관리계획서 작성, 매월 표준처리기한 대비 지연여부 점검. 역할과 효과: 공공이 규제자가 아닌 실질적 지원 주체 역할 수행, 주택공급을 위해 주민과 협력하는 시스템 구축, 실제로 회의를 통해 사업 속도 개선 사례 발굴
2025년 9월. 신속통합기획 2.0 가동. 3단계 인허가 8개 규제혁신으로 사업기간 13년 12년 추가단축 '31년까지 31만호 공급 목표로 사업 추진. 실질적인 인·허가 기간 단축을 위한 8개 규제혁신 방안을 담은 신속통합기획 2.0 발표 -정비사업 과정 중 시민들이 더디게 진행된다고 체감하는 '인허가 구간'에 대해 불필요한 절차를 덜어내고, 행정적 지원은 확실하게 제공해 정비사업 기간을 1년 추가로 단축하는 것이 주요 내용입니다. 8개 규제혁신 : 사업추진주체에 불필요한 부담으로 작용해 온 규제 완화를 위한 규제혁신 방안과 시민들이 사업추진 속도를 체감할 수 있는 지원확대 방안을 담고 있습니다. 신속통합기획 2.0 주요내용: 1. 환경영향평가 초안 검토회의 생략. 2. 세입자 무주택 여부, 중복 전산조회 폐지. 3. 인가 협의기간 대폭 단축. 4. 경미한 변경(용적률 등), 구청장 권한 대폭확대. 5. 추정분담금 중복검증 폐지 (4회▶ 3회). 6. SH 관리처분계획 타당성 검증 참여. 7. 이주촉진 대책 시행. 8. 정비구역 내 기존 건축물 해체 심의 간소화.
서울시 주택공급 패스트트랙(Fast-track) 완성: 신속통합기획 2.0 도입을 통해 지난 4년간 주택공급 신속확대를 위한 서울시의 제도혁신 여정이 마무리되고, 31년까지의 구체적인 착공목표가 수립되었습니다. 신속통합기획 1.0 + 주택공급촉진방안 + 신속통합기획 2.0 적용 효과: 4 착공→준공(입주) 3 사업시행 관리처분인가→이주 2 추진위원회조합설립 1 정비구역 지정 및 정비계획 고시. 종전(신통도입전): 4년 8.5년 3.5년 5년 총 21년 > 종전(신통도입 후) 4년 8.5년 3.5년 2.5년 총 18.5년, 시즌1 2.5년 단축 > 개선: 4년 5년 1년 2년 총 12년. 시즌2 6.5년 단축. *최근 5년 준공, 재건축 사업 평균.
2031년까지 총 31만호 착공, 2035년까지 약 37.7만 호 준공 예상: 시민 수요가 높은 지역에 전체 착공 물량(31만호)의 63.8%인 19만 8천 호가 집중되어, 시민이 원하는 곳에 양질의 주택을 신속히 공급하여 실질적인 주거안정에 기여할 것으로 전망됩니다. 2031년까지 31만호 착공-2035년까지 37.7만호 준공. 향후 6년간 31만호, 향후 10년간 37.7만호. '21년~현재 구역지정 153곳(21만호) 중 '31년까지 86곳 12만호(57%) 착공 예정 + 이외에도, 착공으로 이어질...신통후보지 재개발 70개 지역, 재개발 50개 지역. 후보지 신청예정 재개발 40개 지역, 재개발 200개 지역. 뉴홈 용적률 특례적용 예정 6개 단지 + α, 이익공유형 주택공급 확대 ▶ 대출규제로 내집마련 어려워진 젊은 세대지원. 모아주택 160곳 3.4만호. 소규모재건축 72곳 0.8만호. 리모델링 51곳 3.5만
                               

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