정비사업 쉽고 빠르게…서울시, '신속통합기획 2.0 공정관리 매뉴얼' 공개

정비사업 쉽고 빠르게…서울시, '신속통합기획 2.0 공정관리 매뉴얼' 공개 - 복잡한 재개발·재건축 절차 한눈에 정리, 24개 사업 기간 단축 노하우 총망라 - 사업 단계별 표준 처리기한, 조합·자치구 협업 방안까지…사업 장기화 해소 기대 - ‘정비사업 정보몽땅’에서 누구나 다운로드 활용…시리즈 숏폼으로도 제작 예정□ 서울시는 재개발·재건축 인허가 절차를 단계마다 효율적으로 밟는 방법 24가지를 담은 ‘신속통합기획 2.0 정비사업 인허가 단축 공정관리 매뉴얼’을 공개했다. 평균 18.5년이던 정비사업 기간을 12년 이내로 줄이기 위해 조합과 자치구가 현장에서 바로 쓸 수 있도록 만든 실무 지침서다.□ 신속통합기획으로 서울시 정비사업의 구역지정 기간은 5년에서 2년 내외로 줄었지만, 구역지정 이후 인허가 단계에서 복잡한 행정절차와 반복되는 보완 요구로 인해 그간 사업이 수년씩 지연되는 경우가 발생해 왔다.○ 사업 기간이 늘어나면 각종 금융비용, 공사비 등 사업비가 증가해 결국 주민 분담금 부담이 커지게 돼 사업 지연은 조합과 주민들이 가장 신경 써서 방지해야 할 사안이다.□ 이에 시는 구역지정 이후 사업 지연을 방지하기 위해 “주택공급 촉진방안”, “신속통합기획 2.0 정비사업 인허가 혁신방안” 등 전체 정비사업 기간을 평균 18.5년에서 12년 이내로 줄이기 위한 제도개선과 규제완화를 적극 마련했다.□ 이번에 마련한 매뉴얼에는 이러한 서울시의 제도개선 사항과 공정관리 원칙을 활용할 수 있는 24개의 기간 단축 노하우를 총망라했다.○ 매뉴얼에는 ▲인허가에 필요한 각종 업무 ‘사전이행’ 방법 11개 ▲2개 이상의 업무를 동시에 하는 ‘병행이행’ 방법 5개 ▲인허가 규제혁신방안 ‘실전활용’ 방법 8개 등 총 24개 기간 단축 방안이 알기 쉽게 담겨있다.□ 특히 그동안 다수 기관에서 발간한 절차와 법령 설명 위주의 정비사업 매뉴얼에서 벗어나 조합과 공공(자치구·시)이 업무를 어떻게 하면 더 효율적이고 빠르게 진행할 수 있는지를 쉽게 풀어썼다.□ 또한 매뉴얼에 정비사업 단계를 구역 지정부터 착공까지 6단계의 표준 처리기한을 제시해 조합 등 사업 추진 주체가 복잡한 사업 절차를 한눈에 파악하고, 표준 처리기한을 바탕으로 각 구역 실정을 고려한 공정 목표를 설정할 수 있도록 했다. □ 지난해 7월 발표한 ‘주택공급촉진방안’에서 강조한 ‘행정절차’·‘사전이행’을 어느 단계에서 어떻게 적용하는지 구체적인 사례도 함께 제시했다.○ 예를 들면 관리처분계획 수립을 위해 필요한 조합원의 종전·종후 자산평가는 ‘사업시행계획인가 고시일’을 기준으로 해야 하지만, 이 감정평가 업무를 수행할 ‘감정평가법인 선정’은 사업시행계획인가가 완료되기 전이라도 미리 할 수 있다.○ 감정평가법인 선정에도 수 주가 소요될 수 있기 때문에 사업시행계획인가를 위한 관련 부서 협의, 공람 등이 진행되는 동안 감정평가법인 선정을 병행하면 그만큼 기간을 단축할 수가 있다.□ 더불어 신속통합기획 2.0을 통해 도입된 인허가 규제혁신 방안에 대해 조합과 자치구가 명확히 인지하고 제도를 활용할 수 있도록 사업 절차도에 규제혁신 내용도 명시했다.□ 한편 서울시는 매뉴얼을 통해 조합이 주택공급 주체로서 ‘능동적인 일정관리’를 하고, 자치구는 조합이 목표한 기간 내 사업이 진행될 수 있도록 ‘적극적인 행정지원’을 펼쳐 구역 지정 이후 사업 장기화 문제를 해소하고, 기간단축 방안이 현장에 빠르게 안착할 것으로 기대하고 있다.□ 신통 2.0 공정관리 매뉴얼은 서울시 정비사업 정보몽땅(https://cleanup.seoul.go.kr/, 정보센터 > 자료실)과 QR코드를 통해 확인하고, 내려받을 수 있다.○ 시는 향후 일반 시민도 매뉴얼을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 공정관리 팁을 담은 시리즈 숏폼도 서울시 정비사업 전문 유튜브 채널 ‘서울정비go’를 통해 공개할 예정이다.

2026-04-08주거정비과

(석간) 서울시, 재개발·재건축 `8만 5천 호 신속 착공` 발표

서울시, 재개발·재건축 ‘8만 5천호 신속 착공’ 발표- ’26~’28년 착공 가능한 85곳(8.5만 호) 공개…‘신속착공 6종 패키지’ 적용해 밀착 관리- 조합원 지위양도 제한 실태조사 결과, 현장 고충 확산… 3년 한시 규제완화 정부 건의- 이주단계 위기 사업장 현실화…시, 주택진흥기금 올해 500억 원 확보해 이주비 긴급 수혈- 85개 핵심공급 전략사업 조합장, 발표회서 현재 정부의 규제로 인한 어려움 서울시에 제출□ 서울시는 26일(목) 오전 10시 30분 시청 3층 간담회장에서 열린 ‘8만 5천호 신속착공 발표회’에서 3년간(2026~2028년) 조기 착공이 가능한 85개 구역의 명단과 착공 일정을 전격 공개하고, 최근 정부의 부동산 규제 강화로 위축된 정비사업에 활력을 불어넣기 위한 ‘정비사업 추진 정상화 방안’을 발표했다.3년간 85개 구역서 6천 호 확대된 8만 5천 호 공급…정비사업 추진 정상화 방안 발표>□ 서울시는 지난해 6.27·10.15 부동산 대책 등 규제 기조 속에서 민간 정비사업의 위축 가능성을 진단하고, 공급 가뭄 해소를 위해 향후 3년간 총 8만 5천 호 규모의 ‘핵심공급 전략사업’을 가동해 조기 착공에 박차를 가한다.□ 시는 2031년까지 31만 호 착공 로드맵 달성을 위해 253개 구역의 공정표를 전수 점검했다. 그 결과 3년 내 착공이 가능한 85개 구역(8만 5천 호)을 ‘핵심공급 전략사업’으로 선정해 시 역량을 집중하기로 했다.□ 이는 당초 목표였던 7만 9천 호에서 6천 호를 추가 확보한 수치며, 시는 올해 착공 물량 역시 기존 2만 3천 호에서 3만 호로 상향해 공급 가뭄을 돌파할 계획이다.□ 특히 시는 지난 5개월간의 세밀한 공정 점검을 바탕으로 62개 구역의 착공 시기를 원래 계획보다 최대 1년까지 앞당겼으며, 2029년 이후 착공 예정이던 일부 구역들은 2028년 이내 착공이 가능해졌다.□ 또한 시는 핵심공급 전략사업에 기존 ‘신속통합기획 2.0’을 차질 없이 추진하면서, 정비사업 추진 정상화를 위해 새롭게 도입된 ‘신속착공 6종 패키지’를 적용한다.○ 전자총회 활성화 및 비용 전액 보조로 신속한 의사결정 지원(총회 1회당 2주~1개월 단축)○ 이주개시 조합의 원활한 해체심의를 위해 해체계획서 작성 시 전문가 투입 자문 지원(이주완료 후 해체공사 즉시 착수해 1개월 단축)○ 착공 전 개별 진행되던 구조심의 및 굴토심의를 통합심의(1개월 단축)○ 조합-시공자의 갈등과 사업지연을 사전 차단하기 위해 이주·해체·착공 단계별 기한을 공사표준계약서에 명확히 규정○ 사업시행인가 완료 사업에 대해 착공 전 공사변경 계약 컨설팅 및 SH 공사비 증액 검증 선제적 이행○ ‘정비사업 공정관리 캘린더’ 앱을 개발·배포(2027년~)해 촘촘한 공정관리 유도투기과열지구 확대 이후 주민 불편·피해 실태 확인…지위양도 규제 3년 한시 완화 건의>□ 지난해 6.27·10.15 부동산 대책부터 올해 1.29 부동산 대책까지 이주비 대출 축소, 조합원 지위양도 제한에 더해 민간 정비사업 지원책마저 소외되면서 조합들의 사업 추진 의지가 급격히 약화되고 있다.□ 특히 10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 확대되면서 조합원 지위양도 제한을 받는 구역이 기존 강남3구·용산구 42개 구역에서 서울 전체 159개 구역으로 약 4배 급증했다.○ 구역지정 이후 단계에 있는 893개 구역(강남3구, 용산구 제외)까지 고려하면, 규제가 장기화될 경우 신규 규제지역은 급격히 확대될 것으로 예측된다.□ 시는 신규 규제 대상 117개 구역을 전수조사한 결과, 조합원 분담금 부담(50%), 주거이전 제약(26%), 상속 등 기타(24%)로 인한 고충 사례 127건을 확인했다.○ 고충 사례로는 ▲공사비 상승으로 분담금 부담은 늘었으나, 대출 한도 축소(LTV 40%)로 매수자 찾기도 힘든 사례 ▲자녀 교육, 직장 이전 등 실거주 목적의 이주 사유가 발생해도 지위양도 제한으로 인해 발이 묶인 사례 ▲은퇴 후 노후 자금이나 긴급한 의료비 마련을 위한 자산 유동화가 규제로 가로막힌 사례 ▲처분이 제한되어 보유세 등 세제 부담이 가중된 사례 등이 있었다.□ 이에 서울시는 새롭게 규제로 묶인 21개 자치구 정비구역이 규제보다 정비가 시급한 노후 주거지라고 판단하며 선의의 주민들이 피해를 입지 않도록 정부에 조합원 지위양도 제한을 한시적(3년)으로 완화할 것을 지속 건의할 예정이다.주택진흥기금 500억 원 편성해 이주비 융자지원…이주 단계에서 어려움 겪는 사업 지원>□ 더불어 서울시는 이주비 대출 규제로 착공 전 마지막 관문인 ‘이주 단계’에서 어려움을 겪고 있는 사업지를 위해 올해 주택진흥기금 500억 원을 편성해 이주비 융자지원에 나선다.○ 시는 이번 융자지원으로 많은 사업지를 감당하기에는 재정적 한계가 있어 향후 예산을 확대해 나갈 계획이며, 근본적인 해결을 위해서는 정부의 전향적이고 합리적인 규제 완화가 필수적이다.□ 이번 이주비 융자는 오는 3월 접수를 시작해, 4월 중 심사, 5월 내 집행할 예정이다. 구체적인 계획과 일정은 향후 공고문을 통해 안내할 계획이다.□ 한편 이날 발표회에는 85개 핵심공급 전략사업 조합장이 참석해 이주비, 조합원 지위양도 제한 등 현재 정부의 규제로 인한 어려움과 피해 상황을 서울시에 탄원서로 제출했다.□ 오세훈 시장은 탄원서를 접수한 뒤 “현장의 고통을 절감하며, 실체 있는 공급 대책만이 시장의 불안을 잠재울 수 있다”라고 강조했다. 이어 “현장의 현실이 정책에 반영될 수 있도록 중앙정부에 전향적인 규제 완화를 지속 건의하는 동시에 서울시 차원의 이주비 긴급 융자지원과 치밀한 공정관리를 병행하겠다”라며, “구역명과 착공 일정을 투명하게 공개하는 8만 5천 호의 차질 없는 착공을 실현하고, 서울의 주거 안정을 반드시 지키겠다”라고 말했다.※ 자세한 사항은 붙임문서를 참고 하세요.

2026-02-26주거정비과

〃답 없던 사업성, 보정계수로 풀었다〃…1년 만에 57곳 정비사업 ´물꼬`

''답 없던 사업성, 보정계수로 풀었다''…1년 만에 57곳 정비사업 '물꼬'- 재개발·재건축 사업성 보정계수, 구역당 평균 47세대 분양 증가…사업성 개선효과 입증- 수혜 구역 57개소 중 95% 강북(30개소)·서남권(24개소)…지역 간 사업성 격차 해소- 올해 상계·중계·하계 일대 등 재건축 본격 추진…사업성 보정계수 수혜 단지 급증 전망- 시, 산출 기준인 ’25년 평균 공시지가 공고…재건축(약 804만 원)·재개발(약 630만 원)□ 서울시가 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 시행 1년여 만에 총 57개 정비사업지에 적용되며 재건축·재개발 추진 동력을 끌어올리고 있다. 수혜구역 57개소 중 95%가 강북권(30곳)·서남권(24곳)에 집중되며 지역 간 사업성 격차를 좁혀 정비사업의 활로를 뚫었다.□ 사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도다.○ 서울시는 2024년 9월 「2030도시·주거환경정비기본계획」 개정으로 이 제도를 도입하고, 지난해부터 본격 시행했다.□ 사업성 보정계수는 지역 균형발전 측면에서 특히 효과가 두드러졌다. 현재까지 도시계획위원회 심의를 통과한 57개소 단지들은 평균 47세대의 일반분양이 늘어 조합원 분담금 경감 효과로 이어졌다.○ 이 중 95%에 달하는 54개소가 강북권(30개소)과 서남권(24개소)에 집중되며 지역 간 사업성 격차를 좁혀 정비사업의 강력한 동력이 되고 있다.□ 도봉구 방학신동아1단지(재건축)의 경우, 사업성 보정계수(2.0)를 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 분양 가능한 세대수가 148세대(3,671→3,819세대) 늘어 조합원 1인당 약 3,800만 원의 분담금이 줄어들 것으로 추산된다.○ 다만 추정 분담금은 향후 사업 추진 과정에서 변동될 수 있다.원리 및 효과분양주택 증가▶분양수익 증가▶분담금 감소▶추진동력 확보(반대민원 해소 등)▶주택공급 촉진도봉구 사례(추산)148세대 증가약 1,060억 원조합원당 3,800만 원 감소□ 지난해 12월 지구단위계획 재정비를 완료한 노원구 상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 내 단지들의 재건축이 올해부터 본격 추진될 것으로 예상돼 올해는 사업성 보정계수 수혜 단지 수가 급증할 전망이다.○ 상계·중계·하계 일대는 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급’ 정책으로 조성된 대규모 택지개발사업지로, 정비계획 수립 시 모든 단지에 사업성 보정계수 혜택이 적용될 예정이다.□ 한편 서울시는 올해 보정계수 산출의 기준이 되는 ‘2025년 평균 공시지가’를 재건축 약 804만 원, 재개발 약 630만 원으로 공고해 사업 예측 가능성을 높였다.구 분재건축재개발2025년 평균 공시지가8,043,979원/㎡6,302,982원/㎡※ 사업성 보정계수는 직전년도 평균 공시지가와 해당 구역의 공시지가 비율로 산출□ 최진석 서울시 주택실장은 “정비 사각지대를 해소하기 위해 고심해 마련한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 강북과 서남권 정비사업의 돌파구가 되고 있다”라며, “사업성 개선과 함께 정비사업 전 과정에 촘촘한 공정관리를 진행해 시민에게 적기에 주택이 공급될 수 있도록 모든 행정력을 집중하겠다”라고 말했다.※ 자세한 사항은 붙임문서를 참고 하세요.

2026-02-25공동주택과

(석간) 구로·불광·구의동 등 6곳, 신속통합기획으로 재개발 추진

구로·불광·구의동 등 6곳, 신속통합기획으로 재개발 추진- 23일, ‘2026년 1차 재개발 후보지 선정위원회’ 개최, 현재까지 총 154곳 선정- 노후도 높은 반지하 등 저층 주거지, 높은 주민참여, 주변 연계 개발 가능 지역 등- 신통기획2.0 적용해 정비기간 18.5년→12년으로 대폭 단축, 구역지정 2년 내 완료- 사업성 보정계수, 현황용적률, 입체공원 등 지역 여건 반영해 적용, 사업성 확보□ 서울시가 구로구 개봉동, 은평구 불광동, 서대문구 옥천동, 광진구 구의동 등 6곳을 ‘신속통합기획(신통기획)’ 주택재개발 사업 후보지로 선정했다. 이번 추가 선정으로 서울시 ‘신통기획’ 후보지는 총 154곳으로 늘어났다.□ 서울시는 지난 23일(월) ‘2026년 제1차 주택재개발 후보지 선정위원회’를 열고 구로구 개봉동 66-15, 불광동 442/445 일대 등을 신통기획 후보지로 선정했다고 밝혔다.□ 선정된 후보지는 ‘신속통합기획 2.0’을 적용하여 인허가 절차 간소화, 공정관리를 통해 정비사업 기간을 18.5년에서 12년으로 대폭 단축하여 신속하게 사업을 추진할 계획이다.연번자치구위 치용도지역면적(㎡)권리산정기준일1구로구개봉동 66-151종,2종(7),3종109,371'26.1.26.2구로동 792-31종,2종,3종58,472.73은평구불광동 4421종,2종109,364.8'26.1.27.4불광동 4451종,3종89,536.85서대문구옥천동 123-22종(7),3종9,863.56광진구구의동 461종,2종(7),3종105,957.2□ 먼저, 개봉동 66-15, 불광동 442/445번지 일대는 노후도가 70%에 달하고 반지하주택 비율이 50% 이상인 저층 주거지로 주거환경 개선이 시급한 지역이다. 옥천동 123-2번지와 구의동 46번지 일대는 주민 70% 이상이 사업추진에 동의하는 등 주민 참여 의지가 높은 지역이며, G밸리와 인접한 구로동 792-33번지 일대는 주변 개발사업과 연계한 생활·여가 공간 조성이 기대되는 곳이다.□ 선정된 후보지에는 정비계획 수립을 위한 보조금을 지원하며, 기존 5년 걸리던 정비구역 지정을 평균 2~2.5년으로 단축한 데 이어 0.5년을 추가로 단축, 2년 이내 완료한다는 계획이다.※ 일부 조건부 선정지역은 조건이행 및 조치결과 제출 후 보조금 지원□ 또한 정비계획 수립 과정에서 2030 도시·주거환경정비기본계획으로 신설된 사업성 보정계수·현황용적률·입체공원 등을 지역 여건에 맞게 적용해 사업성도 확보한다.□ 아울러 이번에 선정된 신규 재개발 후보지에도 재개발 과정 중 투기 세력 유입을 차단하기 위한 투기방지 대책을 적용한다.□ 갭투자 등 투기 목적 거래를 원천 차단하기 위해 토지거래허가구역으로 지정하고 지분쪼개기 등 투기성 행위를 막기 위해 후보지별 권리산정기준일 고시 및 건축법에 따른 건축허가 제한을 시행한다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “선정된 후보지는 기반 시설이 매우 열악한 노후 불량주거지로 주거환경개선이 시급한 지역이다”라며, “신속통합기획을 통해 신속한 주택공급과 더 나은 주거공간을 만들어 가도록 행정적 지원을 다하겠다”라고 밝혔다.※ 자세한 사항은 붙임문서를 참고 하세요.

2026-02-25주거정비과

서울시, 주택정책·내집마련 궁금증 미리·신속·모아 `주택정책소통관` 연다

서울시, 주택정책？내집마련 궁금증 미리？신속？모아 ''주택정책소통관'' 연다- 2.5.(목)부터 서울도시건축전시관에 ‘주택정책소통관’ 운영… 주택정책, 대화형 전시- 4일(수) 오세훈 시장, 시민 120여 명과 정비사업 현장 애로점？주거 고민 등 간담회 - 주택정책 전시로 소개하고, 사업 현장 어려움 상시 청취하는 ‘양방향 소통거점’ 활용- 오 시장 “소통관으로 전달되는 의견 밑거름 삼아 ‘대한민국 주거정책’ 기준 만들 것” ※ 자세한 사항은 붙임문서를 참고 하세요.

2026-02-04주택정책과