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주거 정책

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모아주택·모아타운

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모아서 새롭게 모아서 더 좋게 모아주택·모아타운. 2022년부터 모아타운 지정 122곳! (25.12월말 기준). 모아타운 1호 사업자 강북구 번동, 약 6년 소요 예상 사업착수 입주까지. 핵심 인센티브: 01 용적률 등 건축규제 완화, 02 사업시행면적 완화, 03 절차 간소화-추진위원회 설립 절차 생략, 통합심의위원회 운영 등, 04 사업기간 단축
추진배경 및 주요경과. 소규모주택정비 관련 법 제정 이유- 기존 법령: 도시 및 주거환경 정비법-대규모 정비사업 위주 규정, 소규모정비사업 활성화를 위한 지원 규정 미흡. 소규모 주택정비사업 활성화 > 제정 법령: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법- 사업 절차 간소화, 사업 활성화를 위한 건축규제 완화, 임대주택 건설 등의 특례 규정 신설, 기술지원 및 정보제공 등의 지원 규정 신설
모아주택·모아타운 사업 추진배경 - 우리 지역은 반지하 주택이 밀집해 있고, 주차난이 심각해서 정비사업을 하고 싶지만 요건이 안 된대요!. 서울에는 개선이 절실한 노후 주거지 많음: 주택과밀-주차난 심각,주민갈등. 반지하 밀집,도로 협소-화재 등 재난취약. 재개발이 어려워 방치된 실정임: 신구축 건물 혼재-전면 재개발 어려움
서울시 실정에 맞는 새로운 유형의 정비사업 고안 > 모아주택·모아타운: 소규모주택정비 관리지역 툴 사용, 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비사업 방식. 필요한 만큼만 개발-블록 단위정비, 도로·공원·주차장 등 확보-기반시설 확보, 인센티브 부여-사업여건 개선, 절차 간소화-사업기간 단축
모아주택·모아타운 주요내용 - 함께 모아, 함께 짓는 모아주택 (소규모주택정비사업): 모아타운 계획 내용에 부합하도록 주민들이 필지를 모아서 사업계획을 수립하여 모아주택 사업을 시행합니다. •주요편의시설-1지하주차장, 지상 녹지, 저층부 커뮤니티시설 포함, ・모아주택 개발 유형 - •자율주택형-2~3필지 단위의 개발이 필요한 경우, •가로주택형-가로구역에서 2만m2 미만의 개발이 필요한 경우, •소규모 재건축형-역세권, 준공업지역에서 5천m 미만의소규모 개발이필요한 경우, •소규모 재건축형-1만m2 미만 200세대 미만인 공동주택의소규모 재건축이필요한 경우. 이웃과 마을이 살아나는 소규모 정비의 새 모델 모아타운 (소규모주택정비 관리지역): 모아주택이 집단적으로 추진되는 지역을 하나의 단지처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의시설을 확충하도록 계획을 수립합니다.•요건-10만m2 미만, 전체 노후도 50% 이상. •기대효과-주요 가로활성화, 지역 내 주차문제의 해소, 공원 및 도록 등 기반시설 확충, 공공역할 강화 및민간참여 유도
추진현황: 24개 자치구 총 124개소 26.2월말 기준. 강서구 9개소, 양천구 5개소, 구로구 5개소, 영등포구 1개소, 금천구 6개소, 동작구 5개소, 관악구 6개소, 서초구 5개소, 강남구 1개소, 송파구 2개소, 강동구 3개소, 광진구 9개소, 중랑구 18개소, 노원구 2개소, 도봉구 5개소, 강북구 9개소, 성북구 9개소, 동대문구 1개소, 성동구 3개소, 용산구 2개소, 종로구 2개소, 은평구 3개소, 서대문구 6개소, 마포구 9개소
추진경과: 2022년 - 1월 새로운 저층주거지 정비방식 모아주택·모아타운 정책 발표, 2월 모아타운 대상지자치구 공모, 8월모아주택 세입자 보호대책 마련(전국최초). 2023년 - 1월 공공참여 모아타운시범사업 추진(6개소), 4월 모아타운현장지원단 운영, 10월 소규모주택정비 통합심의위원회 운영(전국최초)(조례선시행). 2024년 - 3월 모아타운 갈등방지대책 마련, 7월 모아타운 갈등방지 세부실행계획 마련, 7월모아주택 자치구 공모 중단→주민제안 일원화. 2025년 - 6월 모아타운 주민제안'전자서명동의' 추진, 8월 모아주택 활성화방안발표. 2025년 - 2월 SH 참여 모아타운 7곳 선정
실적 및 목표 - '모아타운' 후보지 선정, 관리계획 고시 누적 실적 (25.12월말 기준) - 22년 후보지 선정 59개소, 관리계획 고시 4개소, 23년 후보지 선정 90개소, 관리계획 고시 30개소, 24년 후보지 선정 108개소, 관리계획 고시 44개소, 25년 후보지 선정 122개소, 관리계획 고시 79개소(12만호), 26년 상반기 관리계획 고시 100개소(21개소 추가예상)
'모아주택' 조합설립 누적 실적 (25.12월말 기준) - 22년 조합설립 수 65개소, 23년 조합설립 수 110개소, 24년 조합설립 수 153개소, 25년 조합설립 수 185개소(4.1만호)-목표(3만호)대비 1.1만호초과달성. * '25년 이후 매년 1만호 이상 조합설립 예상
'모아주택·모아타운' 주택공급(준공) 계획 (30년~33년 누적) 30년 주택공급 수 2.9만호, 31년 주택공급 수 6만호, 32년 주택공급 수 9.4만호, 33년 주택공급 수 12만호 *관리계획 승인 고시 기준(고시부터 준공까지 모아주택 사업기간 7년 적용) '모아타운' 세부 추진현황 ('25. 12월말 기준) - 대상지-자치구 공모 4개소, 계획수립 중-자치구 공모 12개소, 주민제안 27개소 = 총39개소, 승인고시-자치구 공모 72개소, 주민제안 7개소 = 총79개소. 총 122개소 추진 중 - 주민제안 : 총 34개소, 자치구 공모 : 총 88개소
모아타운과 재개발의 차이점 - 법령· 구역 범위 비교: 모아타운 소규모주택정비 관리지역-#재정착 #도시구조 유지 #원활한 이주 #신속, 근거법령:빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 개념:모아타운 내 여러개의 모아주택 사업시행구역 발생. 신통기획 재개발구역-#기반시설 #사업성 #지역커뮤니티 시설, 근거법령:도시 및 주거환경정비법, 개념:재개발구역과 사업시행구역이 일치함
사업시행 요건 · 추진절차 · 장단점 비교 - [모아주택(가로주택정비) 사업 시행] - 대상자 선정 요건: 면적(타운)-10만m2 미만, 노후도-50% 이상, 주민제안동의율-토지등소유자 60% 및토지면적의 1/2 이상. 사업시행요건: 면적(주택)-기존주택 20세대 이상 ~ 2만m2 미만*공공이 참여할 경우 4만m2 미만, 노후도-50% 이상*경과년수: 단독주택 20년, 공동주택 20년, 동의율-토지등소유자수의 80% 이상토지면적의 67% 이상(공동주택 동별 과반수, 일반건축물은토지면석 1/2 이상), 미동의자처분방식-매도청구 (민사소송). 추진절차: 조합설립 사업시행인가(관리처분인가 포함) →이주, 철거 착공 준공정산. 세입자보상: 손실보상 불가 * 조례에서 세입자 손실보상 기준 마련('22.10). 장단점: 장점-사업기간단축,(부분정비 가능하여 반대주민 사업구역 제척용이), 단점: 면적제한으로 통합개발 어려움. [재개발정비사업 시행] 대상자 선정 요건: 면적(타운)-면적10만m2 미만, 노후도-60% 이상 1)접도율 40% 이하 2)과소필지 40% 이상 3)호수밀도60호/ma이상 4)노후 연면적 60% 이상 5)반지하 50% 이상 , 입안신청동의율-토지등소유자 30% 이상. 사업시행요건: 면적-1만m2 이상, 노후도-60% 이상*경과년수 : 단독주택 20년, 공동주택 30년, 동의율-토지등소유자 75% 이상, 토지면적의 50% 이상, 미동의자처분방식-토지수용(토지수용위원회 의결)처분방식. 추진절차: 정비구역지정→ 추진위설립→ 조합설립→ 사업시행인가 →관리처분인가→ 이주, 철거→ 착공→ 준공→정산. 세입자보상: 손실보상가능. 장단점: 장점-면적제한이 없어 통합개발 용이, 단점-사업기간 장시간 소요
정비사업 체계 비교 - [모아주택·모아타운 방식] 모아주택1구역(가로주택형) + 모아주택2구역(가로주택형) + 모아주택3구역(가로주택형) + 모아주택4구역(가로주택형) + 자율정비구역(건축협정 자율주택). 입지여건-노후도 완화:재개발이 어려운 지역으로서 신축과 구축, 주거와 비주거가 혼재된 지역, 정비방식-블록 단위 정비:소규모주택정비를하고자 하는 주민들 위주로 블록 단위의 개별적·점진적 사업 추진 가능, 공공기여-민간중심 사업:민간사업으로서 공공기여계획이 의무사항은 아니며, 지역 여건에 따라 계획 가능, 절차-구역지정 생략:정비구역 지정 및 정비계획 수리 생략, 기간-약 9년 소요:조합설립부터 빠르게 추진. 입지여건-노후도 외추가요건: 필요기반시설이 열악하여 통합정비가 필요한 지역, 정비방식-구역 전체 정비:일시에 정비하여야 하므로 전체 주민 대상동의 필요, 공공기여-공익 중심 사업:공익사업으로서 도로, 공원, 임대 등 공공성 확보 의무, 절차-구역지정 우선공:공이 먼저 구역지정 및 정비계획 수립 추진, 기간-약 12년 소요:구역지정부터 진행되어 상대적으로 더 긴 기간소요
사업기간 비교 - 모아주택·모아타운 11년 → 9년(25.8 발표): 정비계획수립 + 조합추진위승인(생략) → 조합설립인가 → 통합심의 → 사업시행인가,관리처분계획포함 → 관리처분계획인가(생략) → 이주 및 착공. 모아타운·모아주택 장점 빠른 사업 시행 > 재개발 재건축 18년 → 13년 → 12년 (25.9 발표): 정비계획수립 + 조합추진위승인 → 조합설립인가 → 통합심의 → 사업시행인가 → 관리처분 계획인가 → 이주 및 착공
시범사업 및 신속 추진 우수사례 소개 - 시범사업 - 강북구 번동 모아타운: 관리계획 수립 후 준공까지 6년 소요 '22.5.관리계획 수립 >'23.7.사업시행계획 인가 > '24.12.착공 >'28.6.준공 예정. 사업시행전: 1구역(가로주택정비사업), 2구역(가로주택정비사업), 3구역(가로주택정비사업), 4구역(가로주택정비사업), 5구역(가로주택정비사업), 존치, 존치 > 사업시행 후: 1구역(가로주택정비사업) 35층 이하, 2구역(가로주택정비사업) 35층 이하, 3구역(가로주택정비사업) 35층 이하, 4구역(가로주택정비사업) 35층 이하, 5구역(가로주택정비사업) 35층 이하, 존치, 존치. 세대수: 기존-357세대,사업시행 후-1,242세대, 주차장: 기존-129세대,사업시행 후-1,344세대, 녹지율: 기존-0%,사업시행 후-12%
중랑구 면목동 모아타운: 사업시행인가 까지 3년 소요 '22.12. 관리계획 수립 > '24.3.-7. 통합심의 > '25.하반기 사업시행계획인가 예정. 사업시행전: 1구역(가로주택정비사업), 2구역(가로주택정비사업), 3구역(가로주택정비사업), 4구역(가로주택정비사업), 6구역(가로주택정비사업) > 사업시행 후: 1구역(가로주택정비사업) , 2구역(가로주택정비사업), 4구역(가로주택정비사업), 6구역(가로주택정비사업). 세대수: 기존-1,250세대,사업시행 후-1,919세대, 주차장: 기존-101세대,사업시행 후-1,208세대, 녹지율: 기존-1.9%,사업시행 후-33.3%
우수사례 서대문구 현저동 모아타운: 관리계획 고시까지 1년 소요, 착공까지 2.5년 목표 '24.5.대상지 선정 > '25.6.관리계획 고시 > '26.9.사업시행계획 인가 (예정) > '26.12.착공 (목표). 사업시행전: 현저동 1-5번지 일대 모아타운 > 사업시행 후. 세대수: 기존-1,250세대,사업시행 후-1,919세대, 주차장: 기존-93호,사업시행 후-366세대, 주차장: 기존 - ,사업시행 후-442세대
중랑구 중화동 모아타운: 통합심의까지 2년 소요, 준공까지 7년 목표 '23.8.대상지 선정 > '24.11.관리계획 고시 > '25.11.통합심의 > '28.착공 (목표) > '31.준공 (목표). 사업시행전: 중화동 329 모아타운(24.11. 지정), 중화2재정비촉진구역(14.11. 해제) > 사업시행 후-세대수: 기존1,216세대, 사업시행후: 2,801세대
'26년 모아주택 활성화 주요 개선사항 - 사업성 낮은 지역에 과도한 공공기여 완화하여 사업성 개선. 사업성 보정계수 - 개요: 사업구역 평균공시지가 / 市평균공시지가 = 1.0-1.5. 적용산식 법적상한용적률 = 임대주택비율(%)x2.5x 사업성보정계수, 용도지역 상향 용적률 = 임대주택비율(%p)x2x 사업성 보정계수. 비례율 13% 상승, 분담금 0.7억원 하락. 현행: 200%제2종 기준~250%제3종 기준-주택, 300%법적상한-공공기여 23%, 공시지가 낮은지역 1.5적용 > 공공기여 15%
기반시설이 양호한 지역의 용도지역 변경을 통해 사업성 확보. 모아주택 공급촉진 - 준주거지역 상향 대상지 - 역세권: 지하철역 승강장 경계로부터 최대 350m. 간선도로: 간선도로(20m)로부터 직각방향 50m. 현행 - 300%법적상한: 주택 제3종일반주거지역 > 역세권 등 밀도를와환하여심의를 거쳐 허용, 개선: 500% 법적상한 준주거지역 66% 증가.
사업초기 금융지원을 통해 원활한 사업추진 도모 - 조합 초기운영비 직접 융자(안) 시비: 4 자치구 검토 선정 . 서울시↔(1.협약) 보증기관, 서울시→ (5.예산지원) 보증기관, 보증기관→(6.융자실행) 조합 → (2.융자신청) 서울시 (3.자치구 검토, 4.선정). 기관역할: 市 | 대상선정, 예산지원, 보증기관 대출심사 및 실행. 자금용도: 조합 운영자금, 설계비 등 용역비. 융자기간/한도: 5년만기, 사업규모별 최대 20억
민간금융협력 상품 개발 및 지원을 통한 부족한 사업비 지원 - 본공사비 융자, 은행협약: 서울주택도시개발공사, 서울시, 하나은행 - 가칭 모아든든자금, HUG 대비 0.6% 절감효과. 기관역할: 市 | 제도 총괄, SH |공공관리자 조합 지원, 은행 금융상품 신설·실행.자금용도: 본 공사비.융자기간/한도: 총 사업비 70%
서울시 및 자치구의 공공지원을 통한 투명성 및 신속성 제고 - 조합설립 지원: 지원 01 사업성분석-동의서 징구 전 추정분담금 산출제공, 지원 02 동의서 징구--설명회·간담회 (사구), -정비업체 지원 직접 징구, 지원 03 선관위 운영-조합임원 선출 과정 지원, 지원 04 창립총회 개최-정관작성 등 절차 지원. 전자투표 온라인 총회 등지원, 운영기준배포 50% 비용 지원 - 전자투표·온라인총회 효과: 총회비용절감 최대62% 절감, 투표기간단축 사전투표단축 4주 → 9일, 투표율 상승 평균 6%이상 상승, 조합원 만족도 상승-만족도 98%, 편의성 97%
           
               

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