(엠바고10시)(수석5) 제2차 도시재정비위원회 개최결과

□ 금일 심의 안건 : 총 2건 ○ 수정가결 : 2건신길5구역 내 유휴 부지, 수영장 갖춘 학교복합시설로 재탄생- 3.24.(화) 도시재정비위원회 '신길5재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경(안)' 수정가결- 학교복합시설 건립 위해 문화시설→체육시설 부지로 변경, 어린이공원 하부도 체육시설로 활용공공부지의 입체·복합적 활용으로 생존수영 수업 공간 조성 및 주민 여가·체육 시설 확충 기대□ 서울시가 영등포구 신길5구역 내 나대지 상태로 방치됐던 문화시설 부지(1,027.6㎡)가 체육시설 부지로 전환되어, 수영장을 갖춘 학교복합시설이 설치될 수 있는 토대가 마련됐다. □ 서울시는 3월 24일 열린 제2차 도시재정비위원회에서 ‘신길5구역 재정비촉진계획 변경(안)’을 ‘수정가결’ 했다고 밝혔다.□ 신길5구역은 지난 2020년 1월 공동주택 준공(보라매SK뷰)이 완료된 지역으로, 이번 계획 변경은 5구역 내 나대지 상태로 남아있던 문화시설 부지(신길동 4961)의 효율적 활용을 위해 추진됐다.□ 대상지는 문화시설 조성이 지연되어 오랜기간 나대지로 남아있던 공간으로, 지역 주민과 학생을 위한 공공 체육시설 확충에 대한 지역 사회 요구가 높았던 부지다.□ 이번 재정비촉진계획 변경의 핵심은 ‘학교복합시설’ 조성을 위해 기존 문화시설 부지(1,027.6㎡)를 체육시설 부지로 변경하고, 어린이공원 부지 하부를 체육시설과 중복결정하는 것이다. 이를 통해 학생들의 생존수영 교육 등이 가능한 수영장을 포함하고, 주민들을 위한 생활체육 공간이 조성될 예정이다. □ 새로 건립되는 시설은 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 4층 이하의 규모로 조성되며, 구체적인 건축계획 및 조성 방안은 관할 구청인 영등포구에서 별도의 설계 공모와 행정 절차 등을 거쳐 최종 확정된다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “공공부지를 입체·복합적으로 활용한 체육시설이 건립돼 학생들에게는 안전한 교육 환경을 제공하고 지역주민들의 생활여건이 개선될 것”이라며 “앞으로도 지역 특성에 맞는 주민편익 시설이 확보될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.서울시, 재정비촉진지구 내 지구단위계획 일괄 정비…민간개발 활성화- 3.24.(화) 도시재정비위원회 ‘재정비촉진계획(존치관리구역 지구단위계획) 변경(안)’ 수정가결- 미아사거리역 지구단위계획구역 등 5개소 대상, 제도변화의 안정적 도입 등을 위해 일괄 정비- 용적률 체계 개편, 준주거·상업지역 비주거용도 비율 완화를 통해 주택 공급 확대 도모제2·3종일반주거지역 내 소규모 건축물 한시적 용적률 완화로 노후 주거지 정비 탄력□ 서울시가 재정비촉진지구 내 존치관리구역 5개소의 지구단위계획을 일괄 정비했다. 용적률 체계를 통합 개편하고 준주거·상업지역의 비주거 의무 비율을 폐지해, 노후 주거지 정비와 주택 공급 확대에 탄력이 붙을 전망이다.□ 서울시는 2026년 3월 24일 제2차 도시재정비위원회를 열고, 재정비촉진지구 내 존치관리구역인 미아사거리역 등 5개소에 대하여 ‘재정비촉진계획(존치관리구역 지구단위계획) 결정(변경)(안)’을 ‘수정가결’ 했다고 밝혔다.○ 해당 구역으로는 ▲강북구의 미아사거리역 지구단위계획구역, ▲서대문구의 가재울, 북아현, 아현, 홍제 지구단위계획구역이 대상이다.※ 존치관리구역 : 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업의 지정요건에 해당하지 않거나 기존의 시가지로 유지·관리할 필요가 있는 구역□ 이번 일괄 정비는 재정비촉진지구 내 존치관리구역의 지구단위계획을 최근 변화된 시 정책의 안정적 도입 및 계획의 일관성 확보를 위해 일괄 심의 방식으로 추진하였으며, 개별 구역별로 진행되던 계획 수립 절차를 시 차원에서 가이드라인을 제시해 속도감 있게 추진한 것이 핵심이다.○ 시 관내 재정비촉진지구 내 존치관리구역 지구단위계획 변경 대상은 9개 자치구 총 15개 구역이다. 이번 심의에서는 입안절차를 완료한 2개 자치구 5개 구역을 우선 변경했으며, 나머지 10개 구역도 순차적으로 변경한다.용적률 체계 통합 개편…상한용적률 완화항목 전면 확대 >□ 지구단위계획 용적률 체계를 개편해 구역별로 상이하게 적용되던 용적률 기준을 통합하고, 제한적으로 운영되던 상한용적률 완화항목을 공개공지 등 다른 법령에 따른 완화 항목을 포함하여 전면 확대한다.○ 해당 구역의 ▲기준용적률은 조례용적률과 동일하게 상향 적용 ▲허용용적률은 스마트도시, 탄소중립, 디자인혁신 등 공공성 중심 항목 도입 시 조례용적률의 최대 110%까지 상향 ▲상한용적률 적용 항목을 공개공지, 에너지효율등급 및 녹색건축 등 까지 확대하는 내용 등이 포함됐다.비주거 의무 비율 폐지·소규모 건축물 한시 용적률 완화 >□ 준주거·상업지역 내 비주거용도 비율을 완화하고, 제2·3종일반주거지역의 소규모 건축물에 대하여 3년간 한시적으로 용적률을 상향하는 도시계획 조례 개정사항을 반영하였다.○ 그 간 준주거·상업지역에서 의무적으로 확보해야 했던 비주거 용도 비율(용적률의 10%)을 폐지하고, 지역 입지특성에 따라 자율적으로 적용토록 하였다.※ 다만, 상업지역 안에서 주거복합건물 건축 시 도시계획 조례에 따른 비주거 기준(전체 연면적의 10%)을 따름□ 서울시는 이번 일괄 정비는 지난 `25. 3월부터 시행중인 ‘재정비촉진사업 규제혁신’ 방안의 일환으로 추진한 사항으로, 시의 민간주택 공급 확대 정책 기조에 맞춰 재정비촉진지구 활성화를 통한 주거환경 개선을 위해 지속적인 제도개선을 추진해 나간다는 방침이다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “재정비촉진사업 규제혁신에 이어, 이번 존치관리구역 일괄 정비를 통해 시민들이 체감할 수 있는 주거 환경의 질적 개선 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

2026-03-25주거정비과

'청년 전세사기' 위험, 집주소만 입력 'AI진단' 해준다…25일부터 3천 건 지원

'청년 전세사기' 위험, 집주소만 입력 'AI진단' 해준다…25일부터 3천 건 지원 - 서울 임대차계약 예정 만 39세 이하 청년, 1인 최대 2회 이용해 계약 전 주택 위험도 비교 - 주택 권리·임대인 정보 24종 제공… '내집스캔' 앱 접속·주소 입력만으로 즉시 발급 - AI 활용 종합위험도 분석… 정보제공 동의시 임대인·임차인간 정보 상호조회 가능□ 서울시는 전세 계약이 불안한 청년들을 위해 집 주소만 입력하면 AI가 임대인·주택 권리관계 정보를 분석해 전세사기 위험도를 알려주는 ‘AI분석 보고서’ 서비스를 기존 1천 건에서 3천 건으로 확대해 본격 시행한다.□ 시는 25일(수)부터 서울 지역에서 임대차계약 예정인 만 39세 이하 청년들에게 ‘전세사기 위험분석 보고서’를 제공하며, 1인당 최대 2회까지 이용할 수 있도록 지원한다고 밝혔다.○ 전세사기 피해자의 81%가 청년층인 만큼, 청년이 주택과 임대인 정보를 사전에 확인해 피해를 예방할 수 있도록 돕기 위해서다. 앞서 시는 지난해 시민 1천 명 대상으로 이 서비스를 운영한 결과, 만족도 91%, 재추진 희망 99%를 기록하며 효과를 확인했다. 이에 따라 지난 10일 발표한 청년주거안정대책 일환으로 ‘청년주거 안전망’을 강화하기 위해 이번 지원을 세 배 확대해 제공한다.공개 데이터 AI 분석으로 갭투기·선순위 보증금 위험 사전 차단 >□ ‘전세사기 위험분석 보고서’는 공개 데이터를 AI로 분석·예측해 전세사기 잠재 위험을 진단해 준다. 세입자가 계약 전 임대인의 민감 정보 동의를 받기 어려운 현실을 데이터 기반 AI 예측 모델로 보완한 것으로, 집 주소만 입력하면 종합위험도 점수를 바로 확인할 수 있다.□ 특히 청년 임차인들이 불안해하는 다가구 주택의 ‘선순위 보증금’ 규모를 예측해 제공한다. 호수별 개별 등기가 불가능한 다가구주택은 보증금 우선순위 파악이 어려워 전세사기에 취약했으나, 이를 빅데이터·AI 기반 분석으로 보완했다.○ 등기부등본·건축물대장 등 데이터를 분석해 기존 보증금 규모를 추정하고, 임차인의 보증금 회수 가능성을 계약 전에 판단할 수 있도록 돕는다.□ 악성 무자본 갭투기 가능성을 평가해 전세사기 위험을 알 수 있는 ‘임대인 다주택 보유’ 정보도 제공된다. ○ 임대인의 기본정보를 기반으로 등기부등본 등 공개자료를 조회·분석해 동일 소유자의 다주택 보유 가능성을 예측하고 종합위험도에 반영한다.임대인·주택 정보 24종, 종합 위험도 한 점수로 >□ 이번 서비스는 임대인이 동의할 경우 양측 정보를 상호 공개해 계약 투명성을 높일 수 있으며, 임대인이 동의하지 않더라도 주택 권리 분석 12개 항목은 그대로 확인 가능하다. 동의 여부와 무관하게 핵심 위험 정보를 파악할 수 있도록 설계했다.□ 보고서는 구체적으로 임대인 정보 12종과 주택 정보 12종 총 24개 항목을 교차 분석해 임대인의 금융 건전성과 생활 안정성을 파악한 결과를 종합위험도 점수로 제시한다. ○ 임대인 정보는 KCB 신용점수·채무불이행·총부채원리금상환비율(DSR)·연체·사기 이력 등이, 주택 정보에는 권리침해 여부·시세 대비 근저당·보증보험 가입 여부·사기유형 시나리오 등이 담긴다. 이 중 보유 주택 수·보증금 미반환 이력·가압류 횟수·고액 상습 체납 여부·금융사기 이력 등 5종은 별도 동의 없이도 확인할 수 있다.□ 또한 임대인이 정보 제공에 동의하면 임차인의 신용점수·채무불이행·연체·사기 이력 등 7종도 상호 열람할 수 있어, 계약 당사자 양측이 같은 눈높이에서 정보를 확인할 수 있다. ○ 공개된 임대인 정보를 제외한 항목은 임대인 동의가 있어야 확인할 수 있으며, 동의한 임대인에 한해 임차인 정보 7종 조회가 가능하다.월 25일부터 서울주거포털서 무료 쿠폰 적용해 신청 >□ 서울 지역에서 임대차계약을 예정한 만 39세 이하 청년은 서울주거포털(housing.seoul.go.kr), 청년몽땅정보통(youth.seoul.go.kr)의 전세사기 위험분석 보고서 배너를 통해 ‘내집스캔’에 접속한 뒤, 서울시 무료 쿠폰을 적용해 이용할 수 있다. 25일부터 1인 최대 2회까지 무료로 지원된다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “청년의 주거안정을 위해 AI·빅데이터 기반 위험분석을 표준화해 계약 전 위험을 차단하고, 안전한 의사결정을 돕기 위해 지원을 확대한다”며 “임차인 보호를 강화하는 동시에 임대인·임차인 간 투명한 임대차 문화가 확산되길 기대한다”고 말했다.

2026-03-24주택정책과

빌라·단독주택 골목까지 공공관리…서울시, 99%가 만족한 '모아센터' 28개소로 확대

빌라·단독주택 골목까지 공공관리…서울시, 99%가 만족한 '모아센터' 28개소로 확대 - 관리 주체 없던 단독·다가구 저층주거지역에 아파트 수준 공공 관리 기능 실현 - 지난해 개소당 1,715건, 순찰 620회 등 생활 밀착 서비스…이용자 만족도 99% - 사각지대 보완할 소규모 맞춤형 모델 신규 도입, 마을 매니저 선발 기준 강화□ 서울시는 빌라·단독주택 골목의 순찰·시설점검·소규모수리 등 아파트 관리사무소처럼 공공 관리하는 ‘모아센터’를 기존 13개소에서 28개소로 두 배 이상 늘린다.○ 모아센터는 단독·다가구·다세대주택이 밀집한 저층주거지역에 아파트 관리사무소와 동일한 수준의 관리 기능을 공공이 직접 제공하는 시설로, 시는 2023년 모아센터를 도입해 주거형태에 따른 관리 격차를 줄이고 있다.□ 아파트 단지는 관리사무소에서 시설관리·안전점검·환경정비가 상시 이뤄지지만, 저층주거지역은 관리 주체가 없어 생활 불편과 안전이 개별 가구의 부담으로 남아 있다. 시는 올해 모아센터 15개소를 추가 조성하고, 소규모 맞춤형 모델을 새로 도입해 저층주거지 관리망을 더욱 촘촘하게 구축한다.□ 현재 모아센터는 6개 자치구(13개소)의 축구장 380개 면적(2.7㎢) 규모 저층주거지를 관리하고 있다. 지난해에는 개소당 연평균 1,715건의 생활밀착형 서비스를 제공하고, 620회의 정기·수시 순찰을 실시했다.□ 또한 노후시설 점검, 쓰레기 무단투기 단속, 전구·수도꼭지 등 소규모 수리, 화재·침수 우려 지역 사전 점검 등 아파트 관리사무소가 수행하는 기능을 저층주거지역에서 그대로 실현했다.□ 특히 고령자·독거 가구가 많은 저층주거지 특성을 반영한 안부 확인과 생활불편 점검을 병행하는 취약계층 보호 체계를 운영해 자체 해결이 어려운 사항은 주민센터·경찰·소방 등 관계기관과 즉시 연계해 처리하고 있다.□ 이에 2025년 7~12월 실시한 모아센터 이용자 만족도 조사 결과, 104명이 참여해 종합만족도 99%를 기록했다.□ 서울시는 이런 주민들의 높은 수요를 반영해 올해는 외곽 골목이나 소규모 생활권까지 즉각 대응하는 체계를 갖춘 ‘소규모 맞춤형 모델’을 새로 도입한다.○ 3월 자치구 공모와 4월 대상지 선정을 거쳐 올 하반기부터 본격 운영에 들어갈 예정이다.□ 신규 모아센터는 공공 유휴공간을 활용해 설치비를 낮추고 기동성을 높여 기존 거점형이 충분히 닿지 못했던 저층주거지 단위 관리 공백을 메우는 ‘초근접 생활 관리체계’로 현장 접근성을 획기적으로 높일 계획이다.□ 한편 서울시는 저층주거지역 관리의 공공성과 전문성을 강화하기 위해 모아센터 근무자인 ‘마을 매니저’ 선발 기준을 개선하고, 성과관리 체계를 함께 정비해 모아센터 운영 체계를 한층 고도화한다.○ 마을 매니저는 그동안 동행일자리 사업 기준을 준용해 단순 참여 인력으로 선발했으나, 올해 하반기부터는 경력·체력 평가를 새로 추가해 저층주거지 생활관리를 담당하는 현장 전문 인력으로 선발한다.○ 또한 모아센터 처리건수·재요청률·만족도 등 정량지표를 관리하는 성과관리 체계를 정비하고, 시·구 협력체계를 강화해 서비스 품질을 제고할 계획이다.□ 시는 이번 모아센터 운영 강화가 단순 민원처리를 넘어 생활 불편 요소와 안전 취약 요인을 초기에 점검·조치함으로써 주민 불편의 장기화나 대규모 비용 발생을 예방하는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “아파트에는 관리사무소가 있지만, 저층주거지역은 관리 기반이 부족한 상황이다. ‘모아센터’는 저층주거지역 관리 정책을 단편적 사업이 아닌 통합 관리체계로 발전시킨 사례다”라며, “저층주거지역 관리 정책을 확산해 주민 누구나 기본적인 생활 안전과 주거 서비스를 보장받을 수 있도록 지속 확대하겠다”라고 말했다.

2026-03-23주거환경개선과

(석간) 1월 아파트 실거래가격 전월 대비 1.59% 상승...상승폭 확대

1월 아파트 실거래가격 전월 대비 1.59% 상승…상승폭 확대 - 1월 실거래가격 상승은 ‘25년말 토허 신청가격의 높은 상승세 시차 두고 반영된 영향 - 2월 토지거래허가 신청은 전월 6.4천 건에서 4.5천 건으로 29.8% 감소 - 2월 토허 신청가격 전월 대비 0.57%로 상승세 둔화, 상승·하락지역 혼재□ 서울시는 주택계약 전 토지거래허가 기간의 정보 공백을 최소화하고 시민들이 주택시장 상황을 보다 정확하게 이해할 수 있도록 올해부터 ？ 한국부동산원이 공표하는 실거래가격지수 동향과 ？ 자치구별 집계한 토지거래허가 신청현황을 매월 공개하고 있다.월 서울 아파트 매매 실거래가 전월대비 1.59% 상승...상승폭 확대>□ 이번 달 한국부동산원이 공표한 ’26년 1월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월(’25년 12월) 대비 1.59% 상승했으며, 전년 동월(’25년 1월)과 비교하면 15.12%의 높은 상승폭을 기록했다. 이는 1월 말 다주택자 등을 대상으로 한 규제 강화 예고가 본격적으로 반영되기 이전, 높은 상승세를 보였던 ’25년 12월과 ’26년 1월의 토지거래허가 신청가격이 시차를 두고 실거래가격에 반영된 영향으로 보인다.○ 1월 실거래가격지수는 2026년 1월 1일부터 31일까지 체결된 매매계약 중 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약체결일로부터 30일 이내 신고가 완료된 실거래 자료 전수를 분석해 산출했다.구분지수 (’17.11=100)변동률(%)전년동월(’25.1)전월(’25.12)금월(’26.1)전년동월比전월比서울 전체170.1192.7195.815.121.59※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수전월대비 변동률 (서울전체) >전년동월대비 변동률 (서울전체) >※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수□ 생활권역별로는 모든 생활권역에서 상승했으며, 도심권이 전월 대비 3.32% 상승하며 서울 전체 지수 상승을 견인했다.구분지수 (’17.11=100)변동률(%)전년동월(’25.1)전월(’25.12)금월(’26.1)전년동월比전월比생활권별도심권177.2205.4212.219.803.32동북권169.4185.1187.310.521.18동남권176.5216.0219.124.141.43서북권165.0184.4187.713.711.76서남권167.1188.4192.515.202.16※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 지역별 매매지수※ 구분 : 도심권(종로, 중, 용산), 동북권(강북, 도봉, 노원, 성북, 중랑, 동대문, 성동, 광진), 동남권(서초, 강남, 송파, 강동), 서북권(은평, 서대문, 마포), 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 동작, 관악)□ 규모별로는 전체 규모에서 상승세를 보인 가운데, 대형(135㎡ 초과)이 4.07%의 상승률을 기록하며 가장 두드러진 오름세를 보였다. 구분지수 (’17.11=100)변동률(%)전년동월(’25.1)전월(’25.12)금월(’26.1)전년동월比전월比규모별초소형125.6134.1134.97.410.59소형169.5193.8196.816.141.56중소형170.5193.9197.215.681.71중대형176.6197.9201.314.021.71대형184.2201.9210.114.054.07※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 규모별 매매지수※ 구분 : 초소형(전용면적 40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과 135㎡이하), 대형(135㎡초과)□ 한편, ’26년 1월 아파트 전세 실거래가는 서울 내 서북권, 도심권, 동남권, 서남권에서 상승하며 서울 전체 기준 0.27% 상승했다. 이 중 서북권이 전월 대비 1.35%로 가장 높은 상승률을 보였다. 동북권은 전월 대비 0.09% 하락하였다.○ 1월 전세 실거래가격지수는’26년 1월 중 계약돼 2월까지 확정일자 부여 및 임대차 신고가 완료된 건을 대상으로 산출했다.□ 규모별로는 소형, 중소형 및 대형 규모에서 상승했으며, 소형(40㎡초과 60㎡이하)이 0.78%로 가장 높은 상승률을 보였다.구분지수 (‘17.11=100)변동률 (%)전년동월(’25.1)전월(’25.12)금월(’26.1)전년동월比전월比규모별초소형118.8123.4123.43.85-0.04소형127.3137.6138.78.990.78중소형127.0136.6136.67.530.04중대형129.7138.3137.76.18-0.46대형135.3141.1142.15.050.75※ 출처 : 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 아파트, 규모별 전세지수※ 구분 : 초소형(전용면적 40㎡이하), 소형(40㎡초과 60㎡이하), 중소형(60㎡초과 85㎡이하), 중대형(85㎡초과 135㎡이하), 대형(135㎡초과)월 토지거래허가 신규 신청 4,521건, 신청가격 전월 대비 0.57% 상승>□ ‘26년 2월 말 기준 아파트 토지거래허가 신규 신청건수는 전월 대비 29.8% 감소한 4,521건이며, 2월 토지거래허가 처리건수는 5,765건으로 이는 향후 계약으로 이어져 매매거래 신고건수에 반영될 예정이다.○ 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 ‘26년 2월 말 기준 아파트 토지거래허가 누적 신청 건수는 총 20,895건으로, 이 중 18,846건(90.2%)이 처리됐다.구분’25.10월11월12월‘26.1월2월토지거래허가 신청건수 (건)1,0734,0314,8326,4384,521처리건수 (건)793,0984,6395,2655,765[참고] 매매거래 신고 건수 (건)8,5313,3824,7645,3315,026※ 출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템(검색일 2026.03.16, 계약일 기준), 토지거래허가대장(기준일 2026.02.28)※ 매매거래량에서 해제거래는 제외. 거래량과 토지거래허가 신청 및 처리건수는 기준일에 따라 수치 변동될 수 있음토지거래허가는 10.20. 이후 신청건에 대한 통계이며, 취하, 철회, 지분거래 등은 제외한 수치임. 기준일, 자료정비에 따라 수치 변동가능처리건수 통계는 해당 월에 접수된 건만이 아니라, 전월에 신청된 건의 처리분도 포함됨. (예: 10월 접수 → 11월 처리 시, 11월 처리건수로 집계)□ 2월 토지거래허가 신청 건수의 권역별 비중을 보면, 강남3구 및 용산구와 한강벨트 7개구의 비중은 점차 감소하는 반면, 강북지역 10개구(강북, 노원, 도봉 등)와 강남지역 4개구(강서, 관악, 구로, 금천)의 비중은 확대되는 모습이 나타났다. ○ 전체 신청 건수 중 강남과 한강벨트 등을 제외한 서울 외곽 자치구의 신청 비중은 ‘25년 10월 53.6%에서 ‘26년 2월 67.2%로 확대되었다.○ 이는 고가 아파트가 밀집한 핵심 지역의 거래가 둔화되는 가운데, 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 및 외곽 지역으로 거래가 이동하는 흐름이 반영된 것으로 풀이된다.권역별 신청건수 비중 >　구분’25년‘26년10월11월12월1월2월강남3구 및 용산구27.1%14.8%14.9%12.3%11.2%한강벨트 7개구19.3%23.4%26.2%24.1%21.5%강북지역 10개구37.9%42.8%41.7%45.2%47.5%강남지역4개구15.7%19.0%17.2%18.4%19.8%□ ‘26년 2월 1일부터 28일까지 접수된 신청 건의 가격을 분석한 결과, 2월 신청가격은 1월 신청가격 대비 0.57% 상승한 것으로 나타났다. 핵심 고가 지역의 상승세는 꺾인 반면, 실수요 중심의 중저가 및 외곽 지역에서는 매수세가 이어지며 가격 상승 흐름이 유지되는 양상이 나타나고 있다.○ 권역별로는 강북지역 10개구(강북, 노원, 도봉 등)와 강남지역 4개구(강서, 관악, 구로, 금천)에서 각각 전월 대비 1.05%, 1.55% 상승하며 서울 전체 상승률 대비 높은 상승폭을 나타냈다.- 이는 주택담보대출 한도가 15억 원 이하 주택에 대해 최대 6억 원으로 제한되는 금융 여건 속에서, 상대적으로 자금 접근성이 높은 중저가 아파트나 외곽 지역으로 실수요 매수 수요가 집중된 경향이 반영된 결과로 보인다.○ 반면, 강남3구 및 용산구의 상승률이 전월대비 -1.27%, 한강벨트 7개구 상승률이 -0.09%로, 그동안 서울 전체 가격 상승을 견인해 온 주요 지역에서 하락 전환하는 모습이 나타났다.- 이는 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 다주택자 규제 강화 가능성이 예고되면서, 다주택자를 중심으로 매물 출회가 늘어나고, 특히 강남권 등 주요 지역에서 급매 위주의 거래와 신청건수 감소(강남3구 및 용산구 790건(’26.1월)→508건(2월))에 따른 영향으로 보인다.구분전월대비 변동률(%)비고’26.1월’26.2월서울 전체2.12%0.57%한강11개구강남3구 및 용산구2.40%-1.27%서초, 강남, 송파, 용산한강벨트 7개구2.32%-0.09%광진, 성동, 마포, 동작, 양천,영등포, 강동강북지역 10개구1.92%1.05%종로, 중, 강북, 노원, 도봉, 동대문,성북, 중랑, 서대문, 은평강남지역 4개구2.09%1.55%강서, 관악, 구로, 금천※ 출처 : 서울시 부동산정책개발센터※ 해당월 토지거래허가 신청건의 예정금액을 대상으로, 베이지안 추정을 적용하여 가격 변동률을 산출함매월 신규 데이터가 추가될 때마다 전체적인 가격 흐름을 최적화하는 모형의 특성상 과거 수치가 사후 변동 가능실거래 신고자료의 계약일을 기준으로 산정하는 한국부동산원 실거래가지수와 다를 수 있음

2026-03-18부동산정책개발센터

(석간) 서울시, '역세권 주택' 사업성 개선해 역세권 장기전세 11.7만호 공급 박차

서울시, '역세권 주택' 사업성 개선해 역세권 장기전세 11.7만호 공급 박차 - ‘역세권 장기전세주택 운영기준’ 완화… 사업성 개선해 사업 물꼬, 공공주택 공급 활성화 - 오세훈 시장, 17일(화) 새 기준 적용될 신길역세권 찾아 ‘역세권 주택 활성화 방안’ 발표 - 간선도로 교차지로 대상지 확대, 239개소 신규 편입… 절차 통합으로 기간 약 5개월 단축 - 오 시장 “사업성 담보해 줄 파격적 인센티브로 시민 선호하는 지역에 주택 빠르게 공급”□ 민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률을 올려주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 주변 시세 80% 이하로 공급, 공공주택 공급에 혁신을 가져온 ‘역세권 장기전세주택’이 현재까지 총 5만 4천 세대 공급('08.~'25.12. 기준)된 가운데 서울시가 공급 확대에 박차를 가하기 위해 대대적인 제도 손질에 들어간다.□ 서울시는 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’을 전면 개정하고 122개소 11만 7천 세대 규모의 역세권 주택공급 본격화에 나선다고 밝혔다. 이와 관련해 오세훈 서울시장은 17일(화) 오전 10시 30분 새로운 운영기준이 적용될 ‘신길역세권 구역(신길동 39-3번지 일대)’을 찾아 역세권 주택 활성화 방안을 발표했다. □ 이날 오 시장이 찾은 ‘신길역세권 구역’은 지난 2021년 조합설립 인가 후 내달 통합심의, 내년 6월 사업시행인가를 거쳐 오는 2029년 6월 999세대(장기전세 337세대) 착공을 목표로 사업이 추진되고 있다.○ 당초 2018년 구역지정됐으나 1호선(지상철)과 30m 간선도로에 인접한 지역 특성상 방음벽 추가 공사비 등으로 사업성이 저조, 사업 추진 지연돼 왔다.□ 시는 ①기준용적률 최대 30% 상향 ②역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대 ③규제철폐로 사업 진 기간 단축, 세 가지 기준 완화로 대상지를 파격적으로 확장해 주고 용적률 인센티브를 늘려 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급한다는 계획이다.간선도로 교차지로 대상지 확대, 239개소 신규 편입… 절차 통합으로 기간 5개월 단축>□ 먼저 ‘도시환경정비사업(재개발)’ 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공하고 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 ‘소형주택(전용면적 60㎡ 이하)’을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다. ○ 또 상대적으로 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 추가 상향해 준다.※ 보정값(1.0~2.0) = 서울시 평균공시지가 / 대상지 평균공시지가인센티브 : 기준용적률 + [보정값 1.0=0%, 보정값 2.0=10%, 직선보간]□ ‘기준용적률 상향 인센티브’ 도입 시 추정비례율(사업성 확인 지표)은약 12% 상승, 조합원 1인당 약 7천만 원의 추가분담금이 감소되는 효과가 기대되며 이번 개정으로 비례율이 낮아 사업 추진에 곤란을 겪었던 일부 지역의 사업성도 크게 개선될 것으로 보인다.□ 기존 지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정됐던 역세권 주택사업 대상지도 ‘역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내’까지 확장한다. 이로써 그동안 교통은 편리하지만 역세권 대비 개발에서 소외됐던 지역들이 사업 대상에 포함되면서 서울 전역 약 239개소가 신규 편입, 약 9만 2천 세대 추가 공급이 가능해질 전망이다.○ 지역별로 ▲서남권 83개소 ▲동북권 73개소 ▲동남권 67개소 ▲서북권 14개소, ▲도심권 2개소가 포함되면서 그간 정비사업이 더뎠던 권역에도 새 동력을 불어넣어 '다시, 강북전성시대' 구현을 앞당길 것으로 기대된다.□ 또 사전검토→계획검토 단계적 추진하던 절차를 ‘사전(계획)검토’로 통합, 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 정비계획 사전검토 동의율 산정 시, 국공유지를 제외해 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막는 등 규제도 완화한다.새 기준 사업에 즉시 적용… 역세권 5.4만 세대 추진 중, 6.2만 세대 구역지정도 ‘속도’>□ 개정된 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’은 즉시 시행돼 사업 추진에 적용된다. 소형주택 공급과 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용 가능하나, 시행일(3월6일 시행) 전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다.□ 서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위 한시 완화(250m→ 350m), 2022년 높이 제한(35층 이하) 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다. ○ 2008년부터 현재(2025년 12월 말)까지 66개소 총 54,536세대(임대 15,327세대) 구역지정을 통해 공급 물량을 꾸준히 늘리고 있으며, 사전검토 등 사업초기 단계에 있는 56개소 62,799세대도 조속히 구역지정 추진할 예정이다.□ 특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 1/2 이상 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급해 저출생 극복과 청년층 주거 안정에 기여하고 있다.○ 주변 시세 80% 이하 전세보증금으로 거주할 수 있는 ‘미리내집(장기전세주택Ⅱ)'은 자녀 수에 따라 거주 기간을 연장하고 최장 20년 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다.□ 오세훈 서울시장은 “‘역세권 장기전세주택’은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년·신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책”이라며 “이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여, 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급해 나가겠다”라고 말했다.

2026-03-17공공주택과