(석간) 제5차 도시재정비위원회 개최결과

2025년 제5차 서울특별시 도시재정비위원회 개최 결과□ 금일 처리 안건 : 총 3건○ 조건부 가결 : 1건○ 수정 가결 : 2건

2025-05-28재정비촉진과

(석간) ‘서울시민 부동산금융실태조사’ 주거여건·금융부담 분석 정책체감도 높인다

''서울시민 부동산금융실태조사'' 주거여건·금융부담 분석 정책체감도 높인다- 시, 급변하는 부동산 시장 주택정책 대응력 강화위한 조사방안 논의 본격화- 5.30(금) 한국조사연구학회 춘계학술대회에서 ‘전문가 세션’ 마련 공동개최 - 시 “시민 주거여건과 금융부담 구조 정밀하게 파악하는 새로운 조사방안 기반 구축”□ 서울시는 급변하는 부동산 시장에서 주택정책의 체감도를 높이기 위해 시민의 주거 여건과 금융부담을 보다 정밀하게 파악하는 ‘부동산금융실태조사’ 시범 구축에 나선다.□ 서울시는 5.30.(금) 오후 4시 대한상공회의소에서 한국조사연구학회 춘계학술대회의 공식 세션으로 ‘서울시민 부동산금융실태조사 방안을 위한 전문가 세션’을 개최한다고 밝혔다.□ ‘서울시민 부동산금융실태조사’는 시민의 주거 여건과 금융부담 구조를 보다 정밀하고 빠르게 파악해 정책에 반영하기 위한 새로운 시도로, 앞으로 주택정책 수립의 기초 데이터로 활용할 예정이다.○ 시는 지난해 기존 ‘서울시 주거실태조사’를 고도화하기 위해 시민의 주거상황 파악을 넘어 소득 수준, 사회경제적 특성 등 복합적 요소를 고려하기 위한 연구를 진행한 바 있다. 전문가 세션은 조사의 방향성과 실행방안을 논의하기 위해 기획되었다.□ 특히 최근 부동산 시장에서 시민의 금융부담과 주거 안정성 문제가 복합적으로 대두됨에 따라, 이번 세션에서는 새로운 정책 수립의 근거가 될 서울시민 부동산금융실태조사의 구축 방향을 심도깊게 논의한다.○ 세션에는 신인철 교수(서울시립대 도시사회학과), 고진수 교수(광운대 도시계획부동산학과)를 비롯한 조사연구방법론 분야의 학계 전문가들이 참여해, 부동산과 금융을 연계한 실태조사의 필요성과 구체적인 조사 설계 및 항목 개발 방향에 대해 발표와 논의를 진행한다.○ 이어 토론에서는 정종대 서울시 부동산정책개발센터장, 주택금융관련 전문가, 임동균 교수(서울대 사회학과)와 변금선 연구위원(서울연구원)이 참여해, 조사 실현 가능성과 정책 연계 방안에 대한 의견을 제시한다.□ 시는 부동산금융실태조사의 추진 방안을 다각도로 모색해 주택·금융지원·주거복지 정책 간 유기적 연계를 강화해 나간다. 또한 ‘서울시민 부동산금융실태조사’를 시범 실시해 시민의 주거환경과 삶의 질 개선에 기여할 맞춤형 정책 수립의 기반을 마련할 계획이다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “급변하는 부동산 시장에서 시민의 주거와 금융 상황이 복합적이고 긴밀하게 연결된 상황을 반영해 전문가들과 실질적인 조사 방안을 논의하겠다. 부동산금융실태조사 구축으로 데이터 기반 행정을 더욱 강화할 계획이다.”고 말했다.

2025-05-26부동산정책개발센터

(자료제공) 여의도 광장아파트 재건축, 공공시설 확충하여 지역활성화

□ 여의도 광장아파트(여의도동 28번지)가 최고 56층, 5개동, 1,391세대 규모의 재건축 정비계획안에 대한 공람 공고를 진행한다. 광장아파트는 1978년 준공된 지상 12층, 576세대의 노후 아파트로, 최근 서울시의 신속통합기획 자문을 완료하고 주민공람 등 입안 절차를 밟아 오는 11월 정비계획 결정을 목표로 추진하고 있다.□ 현재 여의도에는 12개 단지에서 재건축사업을 추진 중인데, 정비계획이 기결정된 6개 단지 중 대교, 한양아파트는 사업시행계획 인가를 준비 중이고 시범, 공작, 진주, 수정아파트는 통합심의 준비 중이다. 목화, 광장(28번지)아파트는 신통 자문을 완료하고 정비계획 결정을 준비 중이다. 서울시는 26년 1월까지 여의도 12개 재건축 단지 모두 정비계획 결정을 목표로 추진하고 있다.추진단계사업인가 준비(2)통합심의 준비(4)정비계획 결정(2)신속통합기획 자문(4)단지 명대교, 한양시범, 공작, 진주, 수정목화, 광장(28)삼부, 삼익, 은하, 광장(38)□ 공람 중인 정비계획안에 따르면 공공기여를 통해 다양한 공공시설이 도입되어 공공성이 한층 강화되었다. 여의도 도심에 위치한 노후 공동주택 단지가 현대적 주거단지로 탈바꿈함과 동시에, 지역주민을 위한 다양한 공공시설과 열린 공간이 대폭 확충될 것으로 보인다.□ 여의나루로 변에 폭 12m의 선형 공원을 조성하여 도심 속 열린 공간을 제공하는 동시에 샛강생태공원과 연결되는 입체보행교를 설치하여 보행자 이동 편의성을 크게 높인다. 이를 통해 샛강공원과 여의도역 간 보행축을 개선하고, 도로로 단절되었던 공간을 유기적으로 연결한다는 계획이다. 또한, 여의동로 변에는 폭 10m의 녹지를 조성해 주민들이 일상 속에서 이용할 수 있는 쾌적한 산책로를 제공하고, 동시에 여의도공원으로의 접근성도 개선된다.□ 다양한 공공시설과 지역 생활 인프라도 확충된다. 고령친화 도시 조성을 위해 연면적 1,000㎡ 규모의 데이케어센터가 들어서고, 다양한 행정 수요에 대응할 수 있도록 연면적 21,642㎡ 규모의 공공업무시설도 함께 조성된다. 또한, 여의도에서 근무하는 직장인 대상 주택수요가 많은 지역특성을 고려하여 공공임대주택 232세대(미리내집 116세대 포함)를 공급함으로써, 주거 취약계층의 주거 안정과 직주근접을 통한 도심 자족기능을 강화하는 효과가 예상된다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “광장아파트 정비계획(안)이 지역 주민 삶의 질 향상과 지역활성화를 위한 공공성 강화를 중점에 두고 수립되었다”며, “공공과 민간이 함께 논의하여 도시공간의 청사진을 그린 모범사례가 될 것”이라고 밝혔다.

2025-05-23공동주택과

(석간) 정비사업 ‘3종 규제철폐’ 6월부터 실행… 서울시 ‘정비 기본계획 변경’ 신속 처리

정비사업 ''3종 규제철폐'' 6월부터 실행… 서울시 ''정비 기본계획 변경'' 신속 처리- ？2030 도시 및 주거환경정비 기본계획？ 변경안, 5.21. 도시계획위원회 ‘수정 가결’- ？높이규제지역 공공기여 완화(3호) ？입체공원 도입(6호) ？역세권 준주거 종상향(35호)… 3종 규제 완화 - ‘선(先)심의제’ 도입 등 정비구역 지정 기간 6개월 이상 단축…사업 추진력 확보- 시, “2개월 만에 법적 절차 완료, 정비사업 동력 확보해 주택공급 확대 총력”□ 서울시가 2030 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 확정하며 ‘정비사업 규제철폐안’의 법적 실행력을 확보했다. 정비사업을 활성화하기 위한 핵심 조치로 주택공급의 속도가 한층 빨라질 전망이다.□ 서울시는 정비사업 규제철폐의 핵심인 「2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업부문)」 변경안에 대해 5월 21일 도시계획위원회 심의에서 ‘수정가결’ 했다고 밝혔다.□ 서울시는 올해 초부터 정비사업 활성화를 위한 규제완화 방안으로 ▲높이규제지역에 대한 공공기여 비율 완화(규제철폐 3호) ▲정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) ▲사업성 낮은 역세권 준주거 종상향을 위한 기준 마련(35호) 등을 잇달아 발표했다.□ 이번 2030 기본계획 변경은 공사비 상승, 건설경기 침체 등 정비사업 여건이 점점 악화하는 가운데 사업추진 동력을 지속적으로 제공하기 위해 서울시가 마련한 “정비사업 3종 규제철폐안”의 법적 실행력 확보를 위해 추진되었다.□ 규제철폐안 실행을 위해 서울시는 발표 직후 신속하게 기본계획 변경(안)을 마련해 주민공람, 시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의를 2개월 만에 모두 마쳤다.□ 이로써 오는 6월 2030 기본계획 변경 고시일 즉시 시행될 예정이다. 변경된 2030 기본계획은 도시계획위원회 수정가결사항에 대해 주민 재공람(14일)을 거친 후, 6월 중 고시 예정이다.높이규제지역 종상향 시 공공기여 완화 … 조합 부담 경감>□ 앞으로 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 ‘높이 제약을 받는 지역’은 용도지역 상향 시, 공공기여율이 기존 일률적인 10%로 적용되지 않고, 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율만큼만 적용된다.○ 예컨대 용도지역 상향(1종 200% → 2종 250%)시 건축가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면, 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율(20%)만큼만, 즉 10%가 아닌 4%만 부담하면 되는 것이다. 신통기획 등 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능하다.높이규제지역 공공기여 완화 예시>정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 … 주택공급 확대>□ 또한, 재개발·재건축 사업에도 민간 사업부지 또는 건축물 상부에 조성하는 ‘입체공원’을 도입한다. 입체공원 면적은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 주택용지가 추가로 확보되는 효과가 있다. 건립가능한 주택 수가 늘어나고, 공원설치비용, 면적에 비례하여 용적률도 완화받을 수 있다.○ 입체공원은 신속통합기획 시 자문을 통해 도시규제, 입지 특성 또는 기타 건축계획 제약 등으로 인해 사업여건을 개선할 필요가 있는 지역에 적용한다. 구릉지 등 다양한 지형과 토지이용의 특성을 반영해 창의적이고 질 높은 도시공간을 창출하는 데 활용될 수 있도록 계획할 예정이다.사업성 낮은 지역 역세권 준주거 종상향 촉진 … 지형 균형발전에 기여>□ 역세권 지역의 준주거 종상향 기준도 구체화됐다. 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 우선 적용하고, 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 내용이 핵심이다. 이 기준은 역세권임에도 불구하고 사업성이 낮은 지역의 정비사업을 촉진하는 데 기여할 것으로 보인다.○ 정비구역의 사업 여건이 다른 점을 감안, 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의 등을 통해 역세권 범위를 지하철역 경계로부터 350m 이내까지 완화하는 등 용도지역 상향 적용여부 및 범위 등을 일부 조정할 수 있다.재개발 선(先)심의제 도입… 정비구역 지정 속도 제고>□ 이제는 정비계획(안) 수립이 완료되면 주민동의율 50% 이상 확보여부와 상관없이, 도시계획위원회 심의를 바로 받을 수 있게 된다. 서울시는 이같은 ‘재개발 선심의제’ 도입으로 정비구역 지정 속도가 더욱 빨라질 것으로 기대하고 있다.○ 그간 주민동의율 50% 확보 후에 구청장이 서울시로 정비계획을 입안하면 심의가 이행됐으나, 동의율 확보에 수개월이 걸리는 점을 고려해 도시계획위원회 심의와 주민동의를 동시에 진행하도록 절차를 합리적으로 개선했다□ 서울시는 신속통합기획을 통해 대폭 단축한 정비구역 지정 기간을, 선(先)심의제 시행으로 최대 6개월 이상 추가 단축할 계획이다. 구역지정을 1~2년 내로 앞당겨 사업의 속도를 높인다.○ 선심의제 시행 관련, 주민공람 결과 사업추진에 반대하는 주민동의율이 20% 이상(공공재개발은 25%이상)인 경우에는 구청장이 주민의견 조사 및 구역계 변경 등 입안재검토 절차 등을 선행하도록 보완했다.□ 최진석 서울시 주택실장은 “정비사업을 촉진하기 위해 최대한 빨리 규제철폐안이 실행될 수 있도록 법적 절차를 신속하게 완료했다.”며 “사업 여건을 개선하기 위한 규제철폐를 지속 추진하며 주택공급을 확대하는 데 역량을 집중하겠다.”고 말했다.

2025-05-22주거정비과

서울시, 모아타운·모아주택 4건 통합심의 통과… 총 2,215세대 공급

서울시, 모아타운？모아주택 4건 통합심의 통과… 총 2,215세대 공급-「제8차 소규모주택정비 통합심의 소위원회」개최 … 4건 통합심의 통과, 총 2,215세대 공급① 서대문구 현저동 1-5번지 일대 방치된 공？폐가 밀집지역, 정비구역 지정 20년 만에 모아타운으로 개발② 노원구 월계동 534 모아타운, 영축산 자연과 공존하는 자연친화형 모아타운 관리계획 수립③ 모아타운 2호 중랑구 면목동 1구역, 2구역 세입자 손실보상 적용에 따른 용적율 완화□ 서울시는 5.19.(월) 열린 제8차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 ‘서대문구 현저동 1-5 일대 모아타운 관리계획(안)’외 3건에 대한 통합심의를 통과시켰다고 밝혔다.□ 이번 심의에 통과된 안건은 ▲서대문구 현저동 1-5 일대 모아타운 ▲노원구 월계동 534 일대 모아타운 ▲중랑구 면목동 86-3 일대 면목역 1구역 모아주택 ▲중랑구 면목동 86-3 일대 면목역 2구역 모아주택으로 향후 사업추진 시 모아주택 총 2,215세대(임대 453세대 포함)가 공급될 예정이다.서대문구 현저동 1-5번지 일대 모아주택 1개소 추진… 366세대 공급□ 서대문구 현저동 1-5번지 일대(면적 15,142.4㎡)는 모아타운 관리계획(안)이 위원회 심의를 통과하여 향후 모아주택 1개소가 추진돼 총366세대(임대 80세대 포함)의 주택이 공급될 예정이다. ○ 대상지는 노후건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율이 85%에 이를 정도로 방치된 공·폐가가 밀집하여 주거환경이 매우 열악한 지역으로 2024년 주민제안 모아타운을 신청한 이후 관리계획을 수립하여 市 전문가 사전자문, 주민공람 절차를 거쳐 심의에 상정되었다. ○ 이번 모아타운 지정으로 모아주택사업 추진 시 기존 93세대에서 273세대 늘어난 총 366세대의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다.□ 현저동 1번지 일대는 과거 ‘똥골마을’로도 불리던 곳으로 인근 지역은 아파트가 지어져 개발되었지만 마을 내 무허가건물이 밀집하여 개발되지 못하고 잔여지로 남아있다가, 2005년 주거환경개선사업 구역으로 지정되었으나 이마저도 주민 합의를 이루지 못해 사실상 개발이 중단되어 20년간 방치된 상태에서 이번 주민제안 모아타운 추진을 통해 정비가 가능하게 되었다. ○ 대상지는 주거환경개선사업 추진을 위한 조합원 동의에 차질이 생겨 개발이 중단되어 전체 가구의 절반 이상이 빈집으로 남아 노숙자, 고독사 등 문제로 인해 슬럼화될 가능성이 있고, 노후 주택의 붕괴 사고가 우려되어 거주민들의 안전을 위해서라도 신속한 주거환경의 정비가 필요한 곳이다. ○ 모아타운·모아주택은 소규모주택정비법 특례에 따라 주거환경개선사업을 시행하는 정비구역에서도 사업이 가능하며, 모아타운 주민제안은 토지등소유자의 60퍼센트 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의로 신청이 가능하다.□ 모아타운 관리계획 수립(안) 내용은 ▲사업추진구역의 용도지역 상향[제1종,제2종(7층이하)→제2종일반주거지역] ▲정비기반시설(도로) 및 공동이용시설 확충 ▲공공보행통로 조성 ▲모아주택 사업추진계획 및 디자인 가이드라인 등이다. ○ 용도지역 상향을 통해 늘어난 개발규모에 맞게 원할한 진입이 가능하도록 주진입도로인 통일로 변에 가감속 차선을 신설하고, 대상지의 지형에 순응한 대지 조성계획과 안산의 경관 및 높이를 고려한 건축 디자인이 될 수 있도록 가이드라인을 제시하였다.□ 특히, 대상지 내부 도로를 삭제하고 13개 주택 획지를 한 개의 사업구역으로 통합 개발하여 중·고층 공동주택 건립이 가능하게 되었고, 주택단지 내에 산책로와 연결되는 폭 5미터의 공공보행통로를 계획하여 인근 주민뿐만 아니라 안산도시자연공원과 서대문독립공원을 찾는 시민들이 편리하게 이용할 수 있는 보행환경을 조성하였다.□ 서대문구 현저동 1-5번지 일대는 독립문역에 인접하고 안산도시자연공원과 서대문독립공원 사이에 위치하여 교통 및 생활환경이 양호하고, 안산초, 한성과학고 등이 인접하여 교육환경도 우수한 지역으로, 이번 모아타운 지정을 통해 안산 자락에 방치된 빈집촌에서 공동주택단지로 환골탈태하여 주변 지역 발전에 기여할 것으로 예상된다.노원구 월계동 534일대 모아주택 2개소 추진… 890세대 공급□ 노원구 월계동 534번지 일대(면적 51,857㎡)는 모아타운 관리계획(안)이 위원회 심의를 통과하여 향후 모아주택 2개소가 추진되어 총 890세대(임대 151세대 포함)의 주택이 공급될 예정이다.□ 대상지는 노후 건축물이 전체 건축물의 79.7%, 반지하 주택 비율도 83.6%에 이르는 등 주거환경의 개선이 시급한 지역이며, 평균 고도 40m 이상, 표고차 최대 51m의 경사 지형으로 인해 주거환경 개선 및 도로 등 정비기반시설의 확충이 어려웠던 지역이다.□ 이번 모아타운 관리계획 수립(안) 내용은 ▲사업추진구역의 용도지역 상향[제1종일반주거지역→제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)→제3종일반주거지역] ▲정비기반시설 정비 및 확충(도로, 공원)▲모아주택 사업추진계획 및 디자인 가이드라인 ▲주민공동시설 계획 등을 포함하여 노후 저층 주거지의 주거환경 개선과 주민들의 삶의 질 향상을 위한 계획을 담고 있다.○ 대상지는 1종일반주거지역과 2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하는 지역으로 효율적 토지이용계획 수립을 위한 적정 개발단위의 시행 및 경관을 보호하는 범위에서 사업시행계획(안) 마련 시 용도지역 상향하여 건축이 가능하도록 가이드라인을 제시하였다. ○ 또한, 대상지는 좁은 도로와 주차난으로 도로정비가 필요한 지역으로 차량과 보행자의 원활한 통행을 위해 도로(월계로42길) 확폭(9m → 18m) 및 도로 신설(6~10m)하여 차량과 보행체계를 개선하고, 공원(1,191.8㎡)을 통해 지역에 휴식 및 여가공간을 제공하도록 계획하였다.□ 특히, 대상지 전면의 우이천과 주변을 둘러싸고 있는 영축산 등 자연자원과 공존할 수 있도록 영축산 높이 이하로 건축물의 높이를 계획하고 경사지형에 순응하는 건축배치 및 우이천 통경축을 확보하도록 하는 등 자연친화형 모아타운 관리계획을 수립하였다.□ 노원구 월계동 534번지 일대는 월계로(폭 25m) 인근에 위치하고 있으며, 1호선 광운대역과 가까운 거리에 더해 개통 예정인 경전철 동북선의 수혜도 예정되어 있어 우수한 교통 접근성과 향후 발전 가능성을 함께 갖춘 지역이다. 신축 및 구축 건물이 혼재되어 광역적 개발이 어려웠던 지역으로 이번 모아타운 지정을 통해 모아주택 사업의 체계적인 정비 및 정비기반시설 확충 등으로 주민들에게 쾌적한 주거환경을 조성 및 지역 발전에 기여할 것으로 예상된다.모아타운 2호 중랑구 면목동 1구역, 2구역 세입자 손실보상 적용 용적률 완화□ ‘중랑구 면목동 86-3 일대 모아타운’ 내 1구역, 2구역 모아주택의 세입자 손실보상에 따른 임대주택 비율을 완화하는 사업시행계획 변경(안)이 원안가결 되었다.□ 서울시는 주거약자와의 동행 일환으로 이주 갈등 해소 및 세입자 보호를 위해 모아타운 내에서 추진되는 모아주택(가로주택정비형)에 대해 토지보상법 규정을 적용, 세입자 손실보상을 해 줄 수 있도록 ‘22.10월 「서울시 빈집 및 소규모주택정비조례」를 개정한 바 있다. □ 이에 대해 중랑구 면목동 86-3 모아타운 1구역, 2구역 내 세입자 총 483명 중 조합설립인가일 3개월 전부터 거주 주거세입자 또는 조합설립인가일 전부터 사업시행계획인가일까지 영업손실보상 대상에 해당되는 세입자 390명에 대해 약 69억의 손실보상금을 지급하고, 이에 해당되는 임대주택 총 27세대를 줄여 일반분양을 할 수 있도록 사업시행계획(안)을 변경하였다. ○ 모아주택 1구역: 공동주택 442세대(임대주택 115→103세대) ○ 모아주택 2구역: 공동주택 517세대(임대주택 134→119세대)□ 중랑구 면목동 86-3 모아타운은 세입자 손실보상으로 용적률 완화후 신속한 사업을 추진중이며, 연내 사업시행계획 인가 후, 이주 등을 거쳐 착공을 목표로 추진중에 있다.

2025-05-20전략주택공급과